Журнал о недвижимости. Здесь знания риелторов приносят пользу.
Адресная льготная ипотека на вторичку
Как скажется на рынке недвижимости
Журнал о недвижимости. Здесь знания риелторов приносят пользу.
ЦБ поддерживает идею льготной ипотеки на вторичном рынке жилья, но только по адресным программам. Как введение льготной программы на новостройки скажется на рынке недвижимости? Как может выглядеть эта программа, чтобы она была рабочей? Спросили мнение экспертов.
Ярослав Баджурак
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»
Как введение льготной программы на вторичку скажется на рынке недвижимости
Решение о запуске льготной ипотеки на вторичку ещё не принято, конкретных условий нет, поэтому прогнозы делать рано. Однако ЦБ, Минстрой и глава ДОМ.РФ соглашаются, что в первую очередь нужно поддержать семьи с детьми. Возможно, на вторичный рынок масштабируют условия только семейной ипотеки (6%). Тогда неизбежно произойдёт переток покупателей в этот сегмент.
Уже в I квартале 2023 года люди активнее интересовались условиями ипотеки на вторичное жилье. По данным ЦБ, в первом квартале разница цен за квадратный метр в двух сегментах достигла 40%. Покупателей не смущали даже рыночные ипотечные ставки, которые в среднем по сектору стали двузначными, и в мае вплотную приблизились к 12%.
Чтобы оценить, как может «просесть» рынок новостроек, представим ситуацию, что семейная ипотека введена по всей стране. Согласно данным апрельской статистики «Домклик», кредиты по госпрограммам составляют 36% от количества сделок и распределяются примерно поровну — 18% приходится на льготную ипотеку и столько же на семейную. Оценим, какая часть семейных заёмщиков уйдёт на вторичный рынок после введения льгот. Можно предположить, что это около 70% — то есть текущий показатель спроса на вторичку.
Используем в расчётах этот параметр и получаем возможные потери первички — 12,6% от объема сделок. С одной стороны, эта цифра не столь высока, чтобы сеять панику среди застройщиков. Но нельзя исключать, что появление семейной ипотеки на вторичную недвижимость станет импульсом для качественных изменений потребительского спроса и разогреет цены в этом сегменте. Именно эти риски видят власти, поэтому продолжают дискуссию «быть или не быть» льготной ипотеке на вторичку.
Уже в I квартале 2023 года люди активнее интересовались условиями ипотеки на вторичное жилье. По данным ЦБ, в первом квартале разница цен за квадратный метр в двух сегментах достигла 40%. Покупателей не смущали даже рыночные ипотечные ставки, которые в среднем по сектору стали двузначными, и в мае вплотную приблизились к 12%.
Чтобы оценить, как может «просесть» рынок новостроек, представим ситуацию, что семейная ипотека введена по всей стране. Согласно данным апрельской статистики «Домклик», кредиты по госпрограммам составляют 36% от количества сделок и распределяются примерно поровну — 18% приходится на льготную ипотеку и столько же на семейную. Оценим, какая часть семейных заёмщиков уйдёт на вторичный рынок после введения льгот. Можно предположить, что это около 70% — то есть текущий показатель спроса на вторичку.
Используем в расчётах этот параметр и получаем возможные потери первички — 12,6% от объема сделок. С одной стороны, эта цифра не столь высока, чтобы сеять панику среди застройщиков. Но нельзя исключать, что появление семейной ипотеки на вторичную недвижимость станет импульсом для качественных изменений потребительского спроса и разогреет цены в этом сегменте. Именно эти риски видят власти, поэтому продолжают дискуссию «быть или не быть» льготной ипотеке на вторичку.
Как может выглядеть эта программа, чтобы она была рабочей
На наш взгляд, льготная программа должна помогать семьям с детьми во всех регионах страны, а не только в тех, где строительство идет со скрипом или не идёт вовсе. Она может иметь более социально направленный характер, например, за счет лимитов кредита. Напомним, сейчас по семейной ипотеке на новостройки установлены верхние границы сумм ипотеки для столиц — 12 млн рублей, для регионов — 6 млн рублей.
Допустим, власти сэкономят, и для всех городов страны будет установлен максимальный размер ипотеки на вторичную недвижимость — 6 млн рублей. Тогда семьи со скромными доходами смогут покупать хотя бы недорогие квартиры — не в центре города-миллионника, а на окраине или в городах-спутниках обеих столиц.
По поводу условий программы сейчас звучат самые разные инициативы. Мы считаем, что заслуживает внимания идея субсидирования не ставки, а первоначального взноса. Тем более, что ЦБ ввёл надбавки по ипотеке с низким первоначальным взносом для заёмщиков с предельной долговой нагрузкой 60%. С 1 июня 2023 года надбавки применяются к жилищным кредитам, в которых первый взнос меньше 20%, а с 1 января 2024 года — меньше 30%. Фактически это снижает доступность ипотеки, люди будут копить деньги дольше, а многие отложат покупку на потом.
А вот идея зампреда ГД по строительству и ЖКХ, на наш взгляд, работает на интересы застройщиков. Депутат считает, что если вы продали квартиру на вторичном рынке покупателю с льготной ипотекой, то сами обязаны купить только новостройку. Но, согласитесь, у любого человека должна быть свобода выбора, какую квартиру ему покупать, исходя из своего дохода и планов семьи.
Допустим, власти сэкономят, и для всех городов страны будет установлен максимальный размер ипотеки на вторичную недвижимость — 6 млн рублей. Тогда семьи со скромными доходами смогут покупать хотя бы недорогие квартиры — не в центре города-миллионника, а на окраине или в городах-спутниках обеих столиц.
По поводу условий программы сейчас звучат самые разные инициативы. Мы считаем, что заслуживает внимания идея субсидирования не ставки, а первоначального взноса. Тем более, что ЦБ ввёл надбавки по ипотеке с низким первоначальным взносом для заёмщиков с предельной долговой нагрузкой 60%. С 1 июня 2023 года надбавки применяются к жилищным кредитам, в которых первый взнос меньше 20%, а с 1 января 2024 года — меньше 30%. Фактически это снижает доступность ипотеки, люди будут копить деньги дольше, а многие отложат покупку на потом.
А вот идея зампреда ГД по строительству и ЖКХ, на наш взгляд, работает на интересы застройщиков. Депутат считает, что если вы продали квартиру на вторичном рынке покупателю с льготной ипотекой, то сами обязаны купить только новостройку. Но, согласитесь, у любого человека должна быть свобода выбора, какую квартиру ему покупать, исходя из своего дохода и планов семьи.
40%
Достигла разница за квадратный метр между первичкой и вторичкой по данным ЦБ
До 60% жилья сейчас приобретается с использованием льгот ипотечного кредитования. Появление программ поддержки на вторичном рынке может снизить спрос на новостройки. Но только в краткосрочной перспективе, т. к. льготная ипотека — не единственный решающий фактор в выборе жилья. Новостройкам чаще отдают предпочтение за счет современной планировки, удобной инфраструктуры, свежего ремонта и скидок на этапе строительства.
В первый год после введения льгот цены на рынке вторичного жилья могут подскочить до уровня новостроек. Однако постепенно они сгладятся до разумной величины, чтобы продавцы вторичек могли конкурировать с квартирами в новых домах и выигрывать борьбу за покупателя за счет выгодного ценообразования, соответствующего экономической ситуации.
Чтобы адресная программа льготной ипотеки на вторичном рынке работала, она должна регламентировать ставку не выше 7%. Кроме того, предусматривать субсидии на погашение ипотеки для отдельных категорий граждан и дополнительные налоговые льготы по имущественному вычету: например, увеличение суммы для вычета до 3-4 млн рублей.
В первый год после введения льгот цены на рынке вторичного жилья могут подскочить до уровня новостроек. Однако постепенно они сгладятся до разумной величины, чтобы продавцы вторичек могли конкурировать с квартирами в новых домах и выигрывать борьбу за покупателя за счет выгодного ценообразования, соответствующего экономической ситуации.
Чтобы адресная программа льготной ипотеки на вторичном рынке работала, она должна регламентировать ставку не выше 7%. Кроме того, предусматривать субсидии на погашение ипотеки для отдельных категорий граждан и дополнительные налоговые льготы по имущественному вычету: например, увеличение суммы для вычета до 3-4 млн рублей.
Татьяна Бунегина
Владелица инвестиционного агентства недвижимости Bestate
Молокова Елена
Кандидат экономических наук, руководитель ипотечно-консультационного центра «ФинансКОНСАЛТИНГ»
Предыдущий опыт льготных программ уже показал, что они работают на расширение спроса, однако, результатом становится рост цен. Именно поэтому на текущий момент на рынке новостроек установлен минимум по субсидированным ставкам от 4,5%.
Внедрение льготных программ на вторичном рынке — это вынужденная мера, определенно она должна быть адресной. Сегодня уже есть рабочие примеры: семейная ипотека для семей с детьми инвалидами со ставкой до 6%, распространена на регионы, в которых нет строительства многоквартирных домов, сельская ипотека со ставкой до 3% на покупку и строительство домов в сельской местности, дальневосточная ипотека со ставкой до 2%.
Считаю, что этих мер вполне достаточно для развития рынка. Более широкое распространение льгот на рынке вторичного жилья может привести к росту цен, которые и без того выросли в период турбулентности.
Рабочая программа на рынке ипотеки — это оптимизация процентных ставок, а не введение льготных программ. Ипотека должна быть доступной для всех. Необходимо разрабатывать комплекс мероприятий направленных на обеспечение стабилизации экономики, а результатом станет снижение инфляции, ключевой ставки и как следствие — доступная ипотека!
Внедрение льготных программ на вторичном рынке — это вынужденная мера, определенно она должна быть адресной. Сегодня уже есть рабочие примеры: семейная ипотека для семей с детьми инвалидами со ставкой до 6%, распространена на регионы, в которых нет строительства многоквартирных домов, сельская ипотека со ставкой до 3% на покупку и строительство домов в сельской местности, дальневосточная ипотека со ставкой до 2%.
Считаю, что этих мер вполне достаточно для развития рынка. Более широкое распространение льгот на рынке вторичного жилья может привести к росту цен, которые и без того выросли в период турбулентности.
Рабочая программа на рынке ипотеки — это оптимизация процентных ставок, а не введение льготных программ. Ипотека должна быть доступной для всех. Необходимо разрабатывать комплекс мероприятий направленных на обеспечение стабилизации экономики, а результатом станет снижение инфляции, ключевой ставки и как следствие — доступная ипотека!
Василий Минаев
Предприниматель, инвестор, эксперт по доходной недвижимости
Из моего опыта работы с клиентами и участия в ипотечных сделках, льготная ставка на несколько процентов ниже обычной является часто решающим фактором в пользу покупки.
Программы льготной ипотеки на новостройки хорошо работали прошлые несколько лет. Особенно актуальными являются программы, которыми может воспользоваться достаточно широкий круг людей, например, семейная ипотека для всех заемщиков, у кого есть дети.
Наличие таких программ на новостройки существенно стимулировало рынок. И при выборе между вторичным жильем и новостройками, наличие льготной программы для многих становилось решающим фактором.
Введение льготной программы на покупку вторички оживит вторичный рынок, аналогично с тем, как это было с рынком новостроек. Однако, эффект будет зависеть от того, на кого будут распространяться льготные программы и сколько людей смогут ими воспользоваться.
Ставка на уровне ставки рефинансирования для максимально широкой аудитории клиентов на мой взгляд будет оптимальным решением. Разумным решением также будет ограничить количество льготных ипотек на заемщика или семью. В то же время, стоит воздержаться от околонулевых ставок, так как они создают существенный дисбаланс на рынке и стимулируют искусственный спрос.
Наличие таких программ на новостройки существенно стимулировало рынок. И при выборе между вторичным жильем и новостройками, наличие льготной программы для многих становилось решающим фактором.
Введение льготной программы на покупку вторички оживит вторичный рынок, аналогично с тем, как это было с рынком новостроек. Однако, эффект будет зависеть от того, на кого будут распространяться льготные программы и сколько людей смогут ими воспользоваться.
Ставка на уровне ставки рефинансирования для максимально широкой аудитории клиентов на мой взгляд будет оптимальным решением. Разумным решением также будет ограничить количество льготных ипотек на заемщика или семью. В то же время, стоит воздержаться от околонулевых ставок, так как они создают существенный дисбаланс на рынке и стимулируют искусственный спрос.
Руслан Сырцов
Управляющий директор компании «Метриум»
По мнению ЦБ, адресные льготные программы должны быть направлены на поддержку отдельных категорий граждан, а не застройщиков. Но я считаю эту позицию недальновидной.
Во-первых, строительная отрасль — драйвер развития экономики, от которого напрямую зависит наполняемость бюджета и, соответственно, уровень благосостояния населения.
Во-вторых, современное жилье, как правило, комфортнее: обладает более эргономичными планировками, высоким классом энергоэффективности, качественным благоустройством.
Поэтому убежден, что условия субсидирования кредитов на первичном и вторичном рынке нельзя делать одинаковыми. Можно внедрять аналогичные программы, но с повышенной ставкой для покупки жилья из старого фонда. Например, семейную ипотеку под 8% годовых вместо 6%.
Во-первых, строительная отрасль — драйвер развития экономики, от которого напрямую зависит наполняемость бюджета и, соответственно, уровень благосостояния населения.
Во-вторых, современное жилье, как правило, комфортнее: обладает более эргономичными планировками, высоким классом энергоэффективности, качественным благоустройством.
Поэтому убежден, что условия субсидирования кредитов на первичном и вторичном рынке нельзя делать одинаковыми. Можно внедрять аналогичные программы, но с повышенной ставкой для покупки жилья из старого фонда. Например, семейную ипотеку под 8% годовых вместо 6%.
Ася Левнева
Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Поддержка спроса на вторичном рынке обычно помогает в реализации новостроек и стимулирует к развитию отрасль недвижимости в целом. Это происходит, так как часто, особенно во время кризиса, при недостатке накоплений население улучшает свое жилищное положение с помощью продажи имеющихся квартир в счет покупки новых. Для таких целей даже получил распространение сервис трейд-ин от застройщиков, когда все заботы по поиску покупателей и оформлению сложных сделок компания берет на себя.
В 2022 году ситуация на рынке изменилась в связи с осложнением геополитической обстановки. Часть потенциальных потребителей недвижимости со стабильным финансовым доходом приняли решение уехать за рубеж вместе с ушедшими с рынка иностранными компаниями либо по своим личным причинам. Чтобы быстрее продать свои квартиры в России и на вырученные деньги обустроить жизнь в другой стране, они предлагали покупателям существенные скидки. Вторичный рынок наполнился дешевым жильем и составил серьезную конкуренцию первичному, так как в отличие от частных продавцов ценовая политика девелоперов ограничена условиями проектного финансирования.
На сегодняшний день ипотечную ставку на вторичном рынке уже можно значительно снизить, заплатив банку единовременную комиссию. Распространение льготной ипотеки на вторичку могло бы дополнительно усложнить жизнь застройщикам. Но в текущих условиях государственный бюджет не рассчитан на массовые субсидии. Поэтому адресная поддержка, о которой говорится в сообщении ЦБ, кардинально ситуацию не изменит — расстановка сил на рынке сохранится прежней.
В 2022 году ситуация на рынке изменилась в связи с осложнением геополитической обстановки. Часть потенциальных потребителей недвижимости со стабильным финансовым доходом приняли решение уехать за рубеж вместе с ушедшими с рынка иностранными компаниями либо по своим личным причинам. Чтобы быстрее продать свои квартиры в России и на вырученные деньги обустроить жизнь в другой стране, они предлагали покупателям существенные скидки. Вторичный рынок наполнился дешевым жильем и составил серьезную конкуренцию первичному, так как в отличие от частных продавцов ценовая политика девелоперов ограничена условиями проектного финансирования.
На сегодняшний день ипотечную ставку на вторичном рынке уже можно значительно снизить, заплатив банку единовременную комиссию. Распространение льготной ипотеки на вторичку могло бы дополнительно усложнить жизнь застройщикам. Но в текущих условиях государственный бюджет не рассчитан на массовые субсидии. Поэтому адресная поддержка, о которой говорится в сообщении ЦБ, кардинально ситуацию не изменит — расстановка сил на рынке сохранится прежней.
Итого
Адресная льготная ипотека на вторичную недвижимость может еще больше перетянуть спрос с новостроек. Для покупателя — это очевидно полезная мера, учитывая высокие ипотечные ставки и отсутствие льгот на вторичку. Для застройщиков — это дополнительная палка в колеса. Если программу запустят, им придется конкурировать со вторичкой еще и в поле льготных ставок по ипотеке.
Автор: Анастасия Шугаева