Журнал о недвижимости. Здесь знания риелторов приносят пользу.
ЦБ РФ повышает минимальный первый взнос до 20%?
Что будет с рынком новостроек и ипотеки
Журнал о недвижимости. Здесь знания риелторов приносят пользу.
Программ без ПВ официально на рынке нет, ставки высоки. Ипотека становится все более недоступна населению. Ждет ли нас падение рынка ипотеки и новостроек? Спросили у экспертов.
Ярослав Баджурак
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»
Что будет с рынком ипотеки
Центробанк продолжает системную борьбу с «рискованными схемами в ипотеке». А низкий первоначальный взнос — очевидно негативный для регулятора фактор, касающийся и банков, и заёмщиков. Поэтому введение надбавок к резервированию по кредитам с первым взносом меньше 20%, на наш взгляд, мера полезная. Но, как любое «лекарство», имеет побочные эффекты. Речь, прежде всего, о заёмщиках.
По сути людям говорят: хотите одобрение ипотечной заявки? — накопите ещё больше на первый взнос. Не 10% или 15%, а 20% (с 1 июня 2023 года) и 30% (с 1 января 2024 года). Но для большинства клиентов собрать деньги с учётом заоблачных цен на квартиры и скромных доходов и раньше было не просто. Людей привлекали программы банков и застройщиков без первоначального взноса. Для «входа» в ипотеку семьи активно использовали маткапитал и компенсировали им недостающую сумму. Теперь банки будут чаще отказывать в жилищном кредите людям без достаточной суммы на первоначальный взнос.
Закономерно, что доступность ипотеки для рядового потребителя снизится. Люди будут либо откладывать ипотеку на потом, либо брать на первый взнос потребительский кредит. А это риск и прямой путь к новому витку закредитованности населения.
Можно прогнозировать и падение спроса на этот вид кредита. Хотя мы как финансовый маркетплейс видим, что онлайн-спрос на ипотеку с начала 2023 года почти на четверть меньше, чем в прошлом году. Напомним, тогда разгорался кризис, и ипотечные ставки буквально улетели за облака. Но даже в тот период интерес людей к ипотеке был выше текущего показателя.
Впрочем, вводя надбавки, ЦБ заявлял, что хочет «охладить» ипотечный рынок и снизить темпы роста кредитования. Мы уверены, что регулятор просчитал, насколько медленнее будут расти кредитные портфели банков. Кроме того, надбавки — это ограничение, а не прямой запрет. Кредитные организации могут выдавать ипотеку с любым первоначальным взносом, который определяют самостоятельно.
По факту надбавки — это необходимость создать дополнительные резервы. А у лидеров сектора достаточно капитала и широкий набор программ, чтобы заинтересовать клиентов и кредитовать, не сбавляя темпов. Так, в майских релизах Сбербанк и ВТБ говорят о новых рекордах по объемам выдачи. Кроме того, ведущие ипотечные банки отмечают, что средний размер первого взноса в выданных кредитах был выше 20% и до введения надбавок ЦБ. Так, у ВТБ он составлял 23%, у Сбербанка 30,4%, у Росбанка — 37%. Получается, что крупные кредиторы уже позаботились о минимизации рисков.
На наш взгляд, меры регулирования сузят поле для манёвра у небольших и средних кредитных организаций и их способность кредитовать «неидеальных» заёмщиков с маленьким первым взносом. Таким клиентам будут отказывать или повышать кредитные проценты. Значит, в целом по сектору ставки неизбежно вырастут.
По сути людям говорят: хотите одобрение ипотечной заявки? — накопите ещё больше на первый взнос. Не 10% или 15%, а 20% (с 1 июня 2023 года) и 30% (с 1 января 2024 года). Но для большинства клиентов собрать деньги с учётом заоблачных цен на квартиры и скромных доходов и раньше было не просто. Людей привлекали программы банков и застройщиков без первоначального взноса. Для «входа» в ипотеку семьи активно использовали маткапитал и компенсировали им недостающую сумму. Теперь банки будут чаще отказывать в жилищном кредите людям без достаточной суммы на первоначальный взнос.
Закономерно, что доступность ипотеки для рядового потребителя снизится. Люди будут либо откладывать ипотеку на потом, либо брать на первый взнос потребительский кредит. А это риск и прямой путь к новому витку закредитованности населения.
Можно прогнозировать и падение спроса на этот вид кредита. Хотя мы как финансовый маркетплейс видим, что онлайн-спрос на ипотеку с начала 2023 года почти на четверть меньше, чем в прошлом году. Напомним, тогда разгорался кризис, и ипотечные ставки буквально улетели за облака. Но даже в тот период интерес людей к ипотеке был выше текущего показателя.
Впрочем, вводя надбавки, ЦБ заявлял, что хочет «охладить» ипотечный рынок и снизить темпы роста кредитования. Мы уверены, что регулятор просчитал, насколько медленнее будут расти кредитные портфели банков. Кроме того, надбавки — это ограничение, а не прямой запрет. Кредитные организации могут выдавать ипотеку с любым первоначальным взносом, который определяют самостоятельно.
По факту надбавки — это необходимость создать дополнительные резервы. А у лидеров сектора достаточно капитала и широкий набор программ, чтобы заинтересовать клиентов и кредитовать, не сбавляя темпов. Так, в майских релизах Сбербанк и ВТБ говорят о новых рекордах по объемам выдачи. Кроме того, ведущие ипотечные банки отмечают, что средний размер первого взноса в выданных кредитах был выше 20% и до введения надбавок ЦБ. Так, у ВТБ он составлял 23%, у Сбербанка 30,4%, у Росбанка — 37%. Получается, что крупные кредиторы уже позаботились о минимизации рисков.
На наш взгляд, меры регулирования сузят поле для манёвра у небольших и средних кредитных организаций и их способность кредитовать «неидеальных» заёмщиков с маленьким первым взносом. Таким клиентам будут отказывать или повышать кредитные проценты. Значит, в целом по сектору ставки неизбежно вырастут.
Банки предложат новые программы
Не исключено, что многим банкам придётся — как в своё время компаниям-застройщикам — внедрять новые рабочие схемы кредитования. Допустим, учитывать в качестве первоначального взноса по новому ипотечному кредиту стоимость имеющейся квартиры. В таком случае хотя бы те клиенты, которые уже имеют жильё, не потеряют интерес к ипотеке на новую квартиру. Гораздо сложнее ситуация у молодёжи.
Возможно, поэтому регулятор рассматривает два сценария развития событий. Если меры регулирования подействуют, то ЦБ смягчит ограничения. И наоборот: при ухудшении стандартов кредитования и продолжении роста цен на недвижимость, Банк России поднимет вопрос о законодательном запрете «рискованных практик».
Возможно, поэтому регулятор рассматривает два сценария развития событий. Если меры регулирования подействуют, то ЦБ смягчит ограничения. И наоборот: при ухудшении стандартов кредитования и продолжении роста цен на недвижимость, Банк России поднимет вопрос о законодательном запрете «рискованных практик».
Артем Шишкин
Вице-президент по финансам, AVA Group, Сочи
Что будет с рынком ипотеки и недвижимости
Ужесточение макропруденциальных требований по ипотечным кредитам окажет влияние как на сам ипотечный рынок, так и на рынок недвижимости в целом. Увеличив минимальный первоначальный взнос с 10% до 20%, Банк России делает выдачу кредитов с низким уровнем первоначального взноса менее выгодными.
Чтобы избежать повышенных надбавок, кредитные учреждения вынуждены будут либо увеличивать сумму первого взноса, либо повышать проценты по ипотеке. Это значит, что ипотека станет менее доступной, и количество заёмщиков снизится. Сокращение объема выдаваемых жилищных кредитов ожидается в районе 20%.
А вот резкого снижения стоимости жилья не произойдет. У девелоперов есть договоры о проектном финансировании с банками, в них прописаны планы продаж и цены. Игнорировать их невозможно, поэтому, если цены и снизятся, то весьма незначительно.
Какие акции предложат застройщики
Сегодня подавляющая часть продаж в новостройках происходит за счет ипотеки. Если снизится объем, то упадут и продажи. Для поддержания рынка недвижимости, девелоперы вынуждены искать выход и разрабатывать вместе с банками новые программы. Это могут быть различные варианты траншевой ипотеки, кешбэк, эскроу-дисконт или отсрочка оплаты первого взноса.
Очевидно, что рынок станет более закредитованным и затронет в первую очередь менее обеспеченные слои населения. Для того чтобы выплатить первоначальный взнос в 20%, заёмщикам придется привлекать дорогие потребительские кредиты. Таким образом, долговая нагрузка на население увеличится.
Ужесточение макропруденциальных требований по ипотечным кредитам окажет влияние как на сам ипотечный рынок, так и на рынок недвижимости в целом. Увеличив минимальный первоначальный взнос с 10% до 20%, Банк России делает выдачу кредитов с низким уровнем первоначального взноса менее выгодными.
Чтобы избежать повышенных надбавок, кредитные учреждения вынуждены будут либо увеличивать сумму первого взноса, либо повышать проценты по ипотеке. Это значит, что ипотека станет менее доступной, и количество заёмщиков снизится. Сокращение объема выдаваемых жилищных кредитов ожидается в районе 20%.
А вот резкого снижения стоимости жилья не произойдет. У девелоперов есть договоры о проектном финансировании с банками, в них прописаны планы продаж и цены. Игнорировать их невозможно, поэтому, если цены и снизятся, то весьма незначительно.
Какие акции предложат застройщики
Сегодня подавляющая часть продаж в новостройках происходит за счет ипотеки. Если снизится объем, то упадут и продажи. Для поддержания рынка недвижимости, девелоперы вынуждены искать выход и разрабатывать вместе с банками новые программы. Это могут быть различные варианты траншевой ипотеки, кешбэк, эскроу-дисконт или отсрочка оплаты первого взноса.
Очевидно, что рынок станет более закредитованным и затронет в первую очередь менее обеспеченные слои населения. Для того чтобы выплатить первоначальный взнос в 20%, заёмщикам придется привлекать дорогие потребительские кредиты. Таким образом, долговая нагрузка на население увеличится.
Сокращение объема выдаваемых жилищных кредитов ожидается в районе 20%
Сегодня около двух третей всего жилья в стране приобретается в ипотеку. Прошлый год был настоящим испытанием для рынка кредитования: процентная ставка возросла до рекордных значений, а интерес к покупке новой жилплощади значительно упал. После двух кризисных моментов весной и в сентябре ситуация постепенно выравнивается — во многом за счет льготной ипотеки, которую продлили на 2023 год, но в несколько видоизмененном виде.
Как будут вести себя застройщики и покупатели без ПВ
Застройщики самостоятельно или совместно с банками ищут инструменты, которые позволят купить недвижимость. Это могут быть и программы для отдельных категорий граждан, рассрочки, отсрочка платежа на время строительства объекта или пока покупатель продает свою текущую недвижимость.
Вариант взять потребительский кредит никто не отменял, но важно объективно оценивать свою кредитную нагрузку в таком случае. Сможете ли вы выплачивать кредит и аннуитетные платежи по ипотеке. Кроме того, до 1 июля 2024 года сохраняется действие программ льготной ипотеки, и у молодых семей остается возможность использовать материнский капитал для внесения первоначального взноса. Многие застройщики за счет собственных активов субсидируют покупателей и предоставляют рассрочку.
Как будут вести себя застройщики и покупатели без ПВ
Застройщики самостоятельно или совместно с банками ищут инструменты, которые позволят купить недвижимость. Это могут быть и программы для отдельных категорий граждан, рассрочки, отсрочка платежа на время строительства объекта или пока покупатель продает свою текущую недвижимость.
Вариант взять потребительский кредит никто не отменял, но важно объективно оценивать свою кредитную нагрузку в таком случае. Сможете ли вы выплачивать кредит и аннуитетные платежи по ипотеке. Кроме того, до 1 июля 2024 года сохраняется действие программ льготной ипотеки, и у молодых семей остается возможность использовать материнский капитал для внесения первоначального взноса. Многие застройщики за счет собственных активов субсидируют покупателей и предоставляют рассрочку.
Елена Устинова
Директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент»
Кристина Малхасян
Основатель агентства Недвижимости KriSmaS City, гендиректор и президент Ассоциации Ипотечных брокеров
Когда вводятся какие-либо ужесточения по условиям ипотеки, обычно рынок недвижимости на время замирает, чтобы адаптироваться к новому.
Первоначальный взнос (ПВ) в размере 20% от стоимости жилья — такое уже практиковалось, когда банки повышали размер минимального ПВ с 10% сначала до 15%, а затем еще на 5%. Это привело к тому, что объемы выдачи ипотеки значительно сократились, поскольку не у каждого потенциального заемщика есть средства на внесение ПВ. Но, как показала практика, через некоторое время банки вновь уменьшали размер первоначального взноса до 10-15%.
Застройщики, вероятно, будут предоставлять скидки и различные акции, чтобы продать готовые объекты. Если говорить о банках, их цель — получение прибыли. Когда принимаются более строгие условия по ипотечному кредитованию, круг потенциальных заемщиков сужается, и кредитным организациям приходится приспосабливаться к ситуации.
Гражданам, у которых пока нет средств для внесения первоначального взноса по ипотеке, могу дать только один совет — копить на него деньги. Также рекомендую придерживаться финансовой дисциплины и обратить внимание на рынок инвестиций. А далее заходить в ипотеку, имея, кроме ПВ, еще и некоторую подушку безопасности.
Первоначальный взнос (ПВ) в размере 20% от стоимости жилья — такое уже практиковалось, когда банки повышали размер минимального ПВ с 10% сначала до 15%, а затем еще на 5%. Это привело к тому, что объемы выдачи ипотеки значительно сократились, поскольку не у каждого потенциального заемщика есть средства на внесение ПВ. Но, как показала практика, через некоторое время банки вновь уменьшали размер первоначального взноса до 10-15%.
Застройщики, вероятно, будут предоставлять скидки и различные акции, чтобы продать готовые объекты. Если говорить о банках, их цель — получение прибыли. Когда принимаются более строгие условия по ипотечному кредитованию, круг потенциальных заемщиков сужается, и кредитным организациям приходится приспосабливаться к ситуации.
Гражданам, у которых пока нет средств для внесения первоначального взноса по ипотеке, могу дать только один совет — копить на него деньги. Также рекомендую придерживаться финансовой дисциплины и обратить внимание на рынок инвестиций. А далее заходить в ипотеку, имея, кроме ПВ, еще и некоторую подушку безопасности.
Итого
Повышение ПВ снизит объемы выдачи ипотеки и проданных квартир. Застройщики и банки наверняка будут предлагать программы частичной компенсации ПВ или другие льготные предложения. Уже сейчас некоторые девелоперы предлагают программы оплаты ПВ за клиента или его возврата за счет беспроцентной субсидированной ипотеки до момента сдачи дома.
Людям, которые хотят купить квартиру, но не имеют средств на ПВ, стоит внимательно изучать предложения от застройщиков и банков в ближайшее время. Скорее всего, среди них будут комфортные варианты для тех, у кого не хватает денег на первый взнос, но достаточный доход для ежемесячных платежей по ипотеке.
Людям, которые хотят купить квартиру, но не имеют средств на ПВ, стоит внимательно изучать предложения от застройщиков и банков в ближайшее время. Скорее всего, среди них будут комфортные варианты для тех, у кого не хватает денег на первый взнос, но достаточный доход для ежемесячных платежей по ипотеке.
Автор: Анастасия Шугаева