Журнал о недвижимости. Здесь знания риелторов приносят пользу.
Что будет с новостройками и вторичкой
при ключевой ставке 12%?
Эксперты о том, что ждет спрос и предложение до конца 2023
Журнал о недвижимости. Здесь знания риелторов приносят пользу.
15 августа ЦБ РФ повысил ключевую ставку до 12%. Кажется, этот шаг шокировал даже пессимистично настроенных профи. Но те, кто работают в недвижимости больше десяти лет, спокойны. Они видели такие скачки много раз и знают, что ключевая ставка рано или поздно откатится. А пока стоит надеяться на лучшее и готовиться к худшему. К чему именно? Узнали у экспертов.
Андрей Гарифуллин
Заместитель коммерческого директора Нмаркет.ПРО: Москва
Рост ключевой ставки в краткосрочной перспективе усилит продажи в секторе новостроек. В ближайшее время стоит ожидать небольшого снижения ставок по ипотеке с господдержкой на 0,25-0,5%. Особенно у банков, участвующих в проектном финансировании и активно работающих с застройщиками.
С учетом предстоящих корректировок к риск-коэффициентам, до 1 октября остается два с половиной месяца для диверсификации портфеля. Это вызовет дополнительный спрос, особенно при сопоставлении ставок с вторичным рынком. И можно ожидать усиления интереса к объектам недвижимости, которые соответствуют условиям господдержки. Заявки в этом сегменте уже выросли на 30% в начале августа.
Текущая динамика курса доллара также играет роль. Чем выше курс, тем активнее люди ищут способы сохранить свои рублевые активы. Вероятно, повышение ключевой ставки не приведет к значительным изменениям в валютном курсе.
Что касается других аспектов, мы вернемся к уже известному сценарию. Ставки по потребительским кредитам и на вторичном рынке будут расти, становясь менее привлекательными. Цены на вторичную недвижимость упадут, а стоимость товаров и материалов возрастет из-за удорожания займов, что отразится на конечной стоимости продукции.
Дмитрий Голев
Коммерческий директор Optima Development
Что будет происходить с новостройками
Ключевым драйвером спроса на новостройки комфорт- и бизнес-класса служат льготные ипотечные программы, условия которых напрямую не зависят от ключевой ставки. Соответственно, жесткое решение ЦБ лишь поспособствует росту спроса, так как приведет к «перетеканию» клиентов вторичного рынка на первичный.
В результате сложившейся ситуации большинство новостроек окажутся не только ликвиднее, но и доступнее старого фонда, учитывая размер ежемесячных ипотечных платежей. В свою очередь, клиенты премиального и элитного сегментов пользуются ипотекой лишь для того, чтобы не выводить единовременно большой объем средств из бизнеса. Следовательно, текущие обстоятельства мало повлияют на их потребительское поведение. Учитывая обозначенные факторы, предвижу рост цен на первичное жилье примерно на уровне инфляции и сохранение стабильного спроса.
Что будет происходить со вторичкой
Вторичный рынок в преддверии повышения ключевой ставки и на фоне ослабления рубля пережил рекордный всплеск покупательской активности. Но в ближайшей перспективе, вероятно, произойдет обвал спроса, так как рыночные ставки по ипотеке достигнут 14-16%, что чрезмерно дорого для большинства клиентов. В результате собственникам придется снижать цены в объявлении или, по крайней мере, соглашаться на серьезный дисконт. Кроме того, часть граждан могут отложить решение о продаже квартиры до стабилизации экономической обстановки.
Ключевым драйвером спроса на новостройки комфорт- и бизнес-класса служат льготные ипотечные программы, условия которых напрямую не зависят от ключевой ставки. Соответственно, жесткое решение ЦБ лишь поспособствует росту спроса, так как приведет к «перетеканию» клиентов вторичного рынка на первичный.
В результате сложившейся ситуации большинство новостроек окажутся не только ликвиднее, но и доступнее старого фонда, учитывая размер ежемесячных ипотечных платежей. В свою очередь, клиенты премиального и элитного сегментов пользуются ипотекой лишь для того, чтобы не выводить единовременно большой объем средств из бизнеса. Следовательно, текущие обстоятельства мало повлияют на их потребительское поведение. Учитывая обозначенные факторы, предвижу рост цен на первичное жилье примерно на уровне инфляции и сохранение стабильного спроса.
Что будет происходить со вторичкой
Вторичный рынок в преддверии повышения ключевой ставки и на фоне ослабления рубля пережил рекордный всплеск покупательской активности. Но в ближайшей перспективе, вероятно, произойдет обвал спроса, так как рыночные ставки по ипотеке достигнут 14-16%, что чрезмерно дорого для большинства клиентов. В результате собственникам придется снижать цены в объявлении или, по крайней мере, соглашаться на серьезный дисконт. Кроме того, часть граждан могут отложить решение о продаже квартиры до стабилизации экономической обстановки.
Спрос на рыночную ипотеку ощутимо снизится. Ставки по ней достигнут 14-16%.
А на льготную, напротив, продолжит расти.
А на льготную, напротив, продолжит расти.
Новостройки
Новостройки от застройщиков (на разной стадии строительства, включая готовые) станут более привлекательными после решения Центробанка. Квартиры в них можно приобрести по льготным ипотечным программам, на которые увеличение ключевой ставки не повлияет. Для клиентов первичного рынка по-прежнему сохранится субсидируемая ипотека под 5−8% годовых.
Другая ситуация с новостройками, которые уже находятся в частной собственности, так как ипотечные сделки с физическими лицами не субсидируются. В таких случаях ставки по кредиту поднимутся примерно до 14%. Это самый высокий уровень с 2015 года. Соответственно владельцам новостроек, как и других квартир на вторичном рынке, придется давать скидки и снижать цены, чтобы привлечь покупателей.
Вторичка
На вторичном рынке изменится и структура, и величина спроса. Из-за дорогой ипотеки покупателям «вторички» придется подыскать более доступные квартиры, чем те, что они рассматривали при ставке около 10−12% годовых. Многие откажутся от покупки наиболее дорогих вариантов вторички («свежие» новостройки, а также сталинки) и переключатся на более скромные дома (дальше от центра, давних годов постройки). Вырастет спрос на самые доступные варианты вторичного жилья — панельные пятиэтажки.
Ипотека
В целом спрос на ипотеку сократится, но пока нельзя сказать, насколько. На рынке жилья от застройщиков ситуация принципиально не изменится, а во вторичном секторе произойдет перераспределение спроса от более к менее дорогим квартирам. Конечно, части покупателей с самыми ограниченными бюджетными возможностями придется вовсе отложить покупку. Однако в целом критичной ситуация не будет.
Новостройки от застройщиков (на разной стадии строительства, включая готовые) станут более привлекательными после решения Центробанка. Квартиры в них можно приобрести по льготным ипотечным программам, на которые увеличение ключевой ставки не повлияет. Для клиентов первичного рынка по-прежнему сохранится субсидируемая ипотека под 5−8% годовых.
Другая ситуация с новостройками, которые уже находятся в частной собственности, так как ипотечные сделки с физическими лицами не субсидируются. В таких случаях ставки по кредиту поднимутся примерно до 14%. Это самый высокий уровень с 2015 года. Соответственно владельцам новостроек, как и других квартир на вторичном рынке, придется давать скидки и снижать цены, чтобы привлечь покупателей.
Вторичка
На вторичном рынке изменится и структура, и величина спроса. Из-за дорогой ипотеки покупателям «вторички» придется подыскать более доступные квартиры, чем те, что они рассматривали при ставке около 10−12% годовых. Многие откажутся от покупки наиболее дорогих вариантов вторички («свежие» новостройки, а также сталинки) и переключатся на более скромные дома (дальше от центра, давних годов постройки). Вырастет спрос на самые доступные варианты вторичного жилья — панельные пятиэтажки.
Ипотека
В целом спрос на ипотеку сократится, но пока нельзя сказать, насколько. На рынке жилья от застройщиков ситуация принципиально не изменится, а во вторичном секторе произойдет перераспределение спроса от более к менее дорогим квартирам. Конечно, части покупателей с самыми ограниченными бюджетными возможностями придется вовсе отложить покупку. Однако в целом критичной ситуация не будет.
Владимир Щекин
Девелопер авторского жилого кластера RDD
Юлия Усачева
Гендиректор АН «Городской риэлторский центр»
Повышение ключевой ставки сразу на 3,5 пункта стало неожиданным событием. Понадобится какое-то время, чтобы рынок недвижимости адаптировался к новым реалиям. Но в целом я прогнозирую, что кардинальных изменений не произойдет.
Новостройки
Решение Центробанка менее всего отразится на этой категории недвижимости, так как покупатели могут воспользоваться при покупке квартиры в новостройке льготной ипотекой со сниженной ставкой. Так как разницу между средней и программной ставками компенсирует бюджет, то, скорее всего, повышение ключевой никак не повлияет на ставку льготной ипотеки. Из заявлений президента страны за неделю до внепланового заседаний ЦБ следует, что, вероятнее всего, ипотека с господдержкой продолжит действовать и в 2024 году.
Таким образом, можно спрогнозировать, что на первичном рынке даже повысится спрос. Часть клиентов, которые планировали купить вторичку, могут поменять решение в пользу новостройки, так как это окажется более доступным вариантом. Если спрос вырастет существенно, это может потянуть за собой и повышение цен на новостройки.
При этом тем, кто планирует покупать новостройку для дальнейшей перепродажи, нужно иметь ввиду, что с реализацией могут возникнуть проблемы, так как ипотека на «вторичку» повысится и станет менее доступной.
Вторичка
Ипотека на вторичном рынке и до повышения ключевой ставки была не очень доступной — процентные ставки составляли 11−12%. После решения Центробанка, безусловно, банки пересмотрят условия. Ставка на вторичку может повыситься на 1,5−2 пункта, что сделает покупку готового жилья очень дорогой и невыгодной. Напомню, что ко вторичному жилью относятся и квартиры в новостройках, но уже находящиеся в чьей-то собственности. По тем же ставкам реализуются и апартаменты.
Скорее всего, спрос на вторичное жилье снизится и частично перейдет в первичный рынок. Но критического падения я не ожидаю, поэтому и существенного снижения цен на готовое жилье не будет.
Критически ли упадет спрос на ипотеку
Нет, критического падения не будет. Во-первых, на первичном рынке действуют льготные программы со сниженными ставками. Во-вторых, ипотека на российском рынке недвижимости остается основным инструментом приобретения квартир. Поэтому массово отказываться от него потребитель не будет.
Если говорить про город Сочи, где базируется наше агентство недвижимости, предполагаю, что последствия решения Центробанка менее всего отразятся на местном рынке недвижимости. Жилье в курортном городе высоко востребовано, и уже сейчас мы видим отложенный спрос на осень. Прогнозирую, что планируемый объем продаж если и снизится, то очень несущественно.
Новостройки
Решение Центробанка менее всего отразится на этой категории недвижимости, так как покупатели могут воспользоваться при покупке квартиры в новостройке льготной ипотекой со сниженной ставкой. Так как разницу между средней и программной ставками компенсирует бюджет, то, скорее всего, повышение ключевой никак не повлияет на ставку льготной ипотеки. Из заявлений президента страны за неделю до внепланового заседаний ЦБ следует, что, вероятнее всего, ипотека с господдержкой продолжит действовать и в 2024 году.
Таким образом, можно спрогнозировать, что на первичном рынке даже повысится спрос. Часть клиентов, которые планировали купить вторичку, могут поменять решение в пользу новостройки, так как это окажется более доступным вариантом. Если спрос вырастет существенно, это может потянуть за собой и повышение цен на новостройки.
При этом тем, кто планирует покупать новостройку для дальнейшей перепродажи, нужно иметь ввиду, что с реализацией могут возникнуть проблемы, так как ипотека на «вторичку» повысится и станет менее доступной.
Вторичка
Ипотека на вторичном рынке и до повышения ключевой ставки была не очень доступной — процентные ставки составляли 11−12%. После решения Центробанка, безусловно, банки пересмотрят условия. Ставка на вторичку может повыситься на 1,5−2 пункта, что сделает покупку готового жилья очень дорогой и невыгодной. Напомню, что ко вторичному жилью относятся и квартиры в новостройках, но уже находящиеся в чьей-то собственности. По тем же ставкам реализуются и апартаменты.
Скорее всего, спрос на вторичное жилье снизится и частично перейдет в первичный рынок. Но критического падения я не ожидаю, поэтому и существенного снижения цен на готовое жилье не будет.
Критически ли упадет спрос на ипотеку
Нет, критического падения не будет. Во-первых, на первичном рынке действуют льготные программы со сниженными ставками. Во-вторых, ипотека на российском рынке недвижимости остается основным инструментом приобретения квартир. Поэтому массово отказываться от него потребитель не будет.
Если говорить про город Сочи, где базируется наше агентство недвижимости, предполагаю, что последствия решения Центробанка менее всего отразятся на местном рынке недвижимости. Жилье в курортном городе высоко востребовано, и уже сейчас мы видим отложенный спрос на осень. Прогнозирую, что планируемый объем продаж если и снизится, то очень несущественно.
Это довольно резкий скачок ключевой ставки. Особенно на фоне того, что последние 10 месяцев до июля она держалась на уровне 7,5%. Курс доллара при этом пока не снижается. Если так продолжится – ожидаем повышенный спрос на недвижимость. Особенно на новостройки, так как тут всё ещё действует льготная ставка, которая не зависит от ключевой. На первичном рынке недвижимости можно взять ипотеку под 7,4% для всех по программе господдержки и под 5,4% для семей с детьми.
Однако из-за повышенного спроса застройщики могут опять повысить цены, так как новостройка по условиям будет гораздо привлекательнее вторички. В этом сегменте ставка по ипотеке повысится где-то до 15%. Так что пока не поднялись цены и не исчерпан лимит по льготной ипотеке – можно успеть купить квартиру по нынешним условиям. Акции и скидки дальше тоже будут, но уже от повышенной цены, это нужно учитывать.
Однако из-за повышенного спроса застройщики могут опять повысить цены, так как новостройка по условиям будет гораздо привлекательнее вторички. В этом сегменте ставка по ипотеке повысится где-то до 15%. Так что пока не поднялись цены и не исчерпан лимит по льготной ипотеке – можно успеть купить квартиру по нынешним условиям. Акции и скидки дальше тоже будут, но уже от повышенной цены, это нужно учитывать.
Евгений Коробов
Генеральный директор компании «Новостройки Медовые»
Автор: Анастасия Шугаева