Доходная недвижимость на Пхукете: стратегии для россиян на 2024 год

При выборе объекта важно учитывать не только текущий арендный доход, но и капитализацию квартиры как потенциал для будущей перепродажи. Например, если мы заходим в проект на начальном этапе строительства, то стоимость к моменту ввода комплекса в эксплуатацию вырастет на 40%. Плюс — последующий рост цены в ликвидных локациях. Если же расположение или проект выбраны неудачно, то позже продать квартиру по рыночной стоимости будет сложнее.

10% годовых, продажа за 50% стоимости:

• Годовой доход: 10%
• Десятилетний доход: 100%
• Продажа за 50% стоимости: -50%
• Общий доход: 100% - 50% = 50%

7% годовых, продажа на 50% дороже:

• Годовой доход: 7%
• Десятилетний доход: 70%
• Продажа на 50% дороже: +50%
• Общий доход: 70% + 50% = 120%

Из этих примеров видно, что, несмотря на более низкую ставку арендного дохода во втором случае (7% против 10%), общий доход оказывается выше. Это происходит, благодаря более выгодной сделке при продаже.

Ключевой момент в данном контексте — это поиск ликвидных объектов и согласование выгодных условий при покупке. Это позволяет минимизировать риски в будущем, особенно связанные с трудностью продажи недвижимости.
Ликвидные объекты, востребованные на рынке, можно быстрее перепродать.

Локация. Это близость к пляжу или достопримечательностям, хорошая инфраструктура, наличие потенциальных конкурентов. Если рядом планируется развитие дорог, общественного транспорта — это только плюс. Районы, пользующиеся популярностью у туристов, обычно имеют более высокие цены из-за спроса на аренду.

Вид из окна. Какой бы хорошей ни была локация, спрос на жилье может резко упасть, если вид из окон — на стены или стройку, а не на море, горы или красивый город.

Качество строительства. Некачественную застройку или ремонт нужно обновлять. А это дополнительные траты и риск, что перепродать объект будет намного сложнее, несмотря на ваши вложения.

Цена. Важна адекватная начальная цена. Завышенная — может снизить потенциальную прибыль.

Это инвестиционная модель, при которой инвестор покупает жилье, отдает его в управление и получает доход от аренды. Обычно — до 10% годовых от контрактной стоимости квартиры.

Но нужно быть осторожным при рассмотрении таких программ. Они могут нести риски и зависеть от условий контракта и финансовой стабильности компании, предлагающей гарантированный возврат инвестиций.

Почему владельцы недвижимости выбирают эту программу:

• Есть стабильный и предсказуемый доход, который не зависит от спроса на аренду и изменения рыночных условий.
• Управляющие компании обычно берут управление на себя: обслуживание, уборка, маркетинг и т. д. Владелец недвижимости полностью свободен от операционных задач.
• Сотрудничество с известными отельными брендами повышает привлекательность объекта для потенциальных арендаторов и инвесторов.

При гарантированной программе инвестиций владельцы обеспечивают себя доходом в начальный период — это страховка на случай низкой заполняемости. Это полезно в первые 3−5 лет, когда комплекс только начинает свою работу и нужно время для привлечения клиентов.

После завершения гарантированного периода, собственники переходят в программу Rental Pool. Суть программы — все доходы от сдачи недвижимости объединяются в общий «‎пул» и распределяются между участниками программы с учетом их вложенных средств.

Если управление комплексом эффективное, дает высокое качество обслуживания, привлекает постоянных клиентов и поддерживает позитивную репутацию, то доход собственников может вырасти по сравнению с гарантированным периодом.

Но если управление неудачное, то доход может остаться на прежнем уровне или даже упасть. Поэтому успех схемы зависит не только от гарантированного дохода в начальный период, но и от эффективности и качества управления в долгосрочной перспективе.

Есть два вида получения прибыли от Rental Pool. Главное различие между схемами — в том, на каком этапе вычета происходит деление между отелем и собственниками:

• Деление прибыли (Profit Share). Отель вычитает расходы на маркетинг и управление из общего дохода пула квартир. После вычета расходов отель забирает себе 20%-30% как свою долю прибыли, а оставшиеся 70%-80% делит между собственниками квартир.

• Деление дохода (Revenue Share). Расходы на маркетинг и управление также вычитаются из общего дохода пула квартир. Дальше отель делит оставшийся доход между собственниками квартир в соответствии с предварительно установленными долями.

Для примера давайте рассчитаем, какая может быть окупаемость у квартиры 35 м² за 3.500.000 бат:

Гарантированный доход за первые 5 лет:

• Гарантированный доход 238 тыс. бат в год. За 5 лет — 1.190.000 бат.
• Подоходный налог 3% 7.14 тыс. бат в год. За 5 лет — 35.700 бат.
• Ежегодное обслуживание прилегающей территории 24.8 тыс. бат в год. За 5 лет — 124.000 бат.
• Чистый доход 206 тыс. бат в год. За 5 лет — 1 030 000 бат.

Rental Pool после 5 лет гарантированного дохода:

• Среднесуточная цена аренды 3 тыс. бат.
• Минимальная заполняемость в год — 60%, это 221 день.
• Gross revenue 663 тыс. бат в год.
• Доля оператора 265.2 тыс. бат в год.
• Доля собственника 397.8 тыс. бат в год.
• Подоходный налог 11.9 тыс. бат в год.
• Ежегодное обслуживание прилегающей территории: 24.8 тыс. бат в год.
• Чистый фактический доход 361 тыс. бат в год.

Итоговый результат за 10 лет — гарантированный доход и Rental Pool:

• Арендный доход 2.835.230 бат.
• Капитализация 60% за 10 лет.
• Совокупный доход 4.650.830 бат, включая вложенные деньги.

Совокупный доход, который предполагается получить от комбинации гарантированного дохода и Rental Pool за десять лет, выглядит весьма привлекательно. Особенно, учитывая капитализацию в 60%. Но стоит помнить, что рыночные условия могут меняться, а проекты — подвергаться рискам. Важно также учитывать все возможные расходы, налоги и условия контракта при принятии окончательного решения.