Как одобрить ипотеку клиенту с плохой кредитной историей

Многие путают понятия кредитной истории и скоринга. Давайте разбираться.
Скоринг, он же персональный кредитный рейтинг (ПКР), индивидуальный рейтинг — это система оценки заёмщика, в основе которой статистическая модель. Скоринг — некая отсечка, заёмщик имеющий достаточный скоринговый балл может получить решение банка по ипотеке автоматически.
И наоборот, клиент с низким скоринговым баллом может получить отказ даже при условии хорошей кредитной истории (КИ), высокого официального дохода и наличия ПВ. С 2022 года БКИ отражают в отчете о КИ заёмщика уровень его рейтинга.
Кредитная история — это более глубокая оценка платежной дисциплины заемщика по всем кредитным и финансовым обязательствам, которые он брал на себя.
Срок хранения кредитной истории — 7 лет с даты последнего изменения.
Например, вы допустили просрочку в 2020 году, погашать не стали, но и банк вас не тревожит. В такой ситуации в 2027 году информация не обнулится, а будет тянуться до момента, когда вы погасите долг. Если это произойдёт в 2024 году, то КИ очистится лишь в 2031 году.

Проверка кредитной истории перед подачей заявки на ипотеку имеет решающее значение, поскольку может серьезным образом повлиять на способность клиента к получению ипотечного кредита.
Вот несколько важных причин, по которым важно провести проверку кредитной истории:

1. Определение платёжеспособности клиента. Банки и кредитные учреждения используют кредитную историю для оценки кредитоспособности. Они принимают решение о выдаче кредита на основе платежеспособности клиента и надежности. Просмотр кредитной истории позволит увидеть какие данные хранятся в кредитных бюро и какие факты могут влиять на одобрение.
2. Исправление ошибок или неточностей. Проверка позволит выявить возможные ошибки в кредитной истории, такие как неправильные отметки об открытых кредитах, просроченные платежи или дубликаты записей. Исправление этих ошибок может улучшить кредитную историю и увеличить шансы на одобрение ипотеки.
3. Получение лучших условий. Хорошая кредитная история может помочь клиенту получить более выгодные условия от банков, включая более низкие процентные ставки, меньший размер первоначального взноса, уменьшение размера обязательных страховок.
4. Предотвращение неприятных сюрпризов. Просмотр кредитной истории заранее позволит выявить потенциальные проблемы, которые могут затруднить получение кредита, например, просроченные платежи, коллекционные иски или невыполненные финансовые обязательства. Это даст возможность вашим клиентам принять меры по исправлению ситуации до подачи заявки.

Проверить свою финансовую историю надо обязательно, даже если до этого вы вообще не брали кредиты. Но кредит мог взять ваш однофамилец. Это уже известная банкам «проблема двойников». Она возникает, если у клиента распространенная фамилия. А если, ко всему прочему, у вас совпадает имя и отчество со злостным неплательщиком, то такую проблему надо будет решать кардинально. Придется доказывать, может быть, через суд, непричастность к долгам и кредитам, взятым на якобы «ваше» ФИО.

В первую очередь клиенту необходимо запросить свою кредитную историю из Объединенного кредитного бюро и Национального бюро кредитных историй. Это можно сделать, подав запрос через сайты Центробанка и Госуслуг. Полученная информация покажет, что повлияло на кредитную историю. При необходимости за помощью можно обратиться к кредитному специалисту.

Что делать с просрочками. Необходимо закрыть действующие просрочки. Если есть возможность закрыть кредиты совсем, это будет плюс. Если же нет, то начать платить исправно по графику. И подавать заявку на новую ипотеку не на следующий день, а выждать 3-4 месяца минимум, чтобы банки, посмотрев кредитную историю, были уверенны, что вы будете оплачивать ипотечный кредит по графику.

Если все-таки получилось погасить кредиты, то также через 3-4 месяца нужно подать заявку на кредитную карту с лимитом 20-30 тысяч рублей, активно пользоваться и пополнять лимит. Через месяц можно оформить еще одну кредитную карту. Через 5-6 месяцев рейтинг немного поднимется, и в кредитной истории будет видно, что по новым кредитам у вас все оплачено в срок.

Добавим и частые обращения в микрофинансовые организации. Часто клиенты оформляют рассрочки в магазинах бытовой техники или на маркетплейсах, не догадываясь, что заключают договор не с магазином напрямую, а как раз с такими микрофинансовыми организациями, которые подают данные в бюро кредитных историй. Основной минус то, что в бюро кредитных историй нет данных, что это рассрочка на утюг или фен. Там бьется информация только о том, что вы заняли деньги в кредитном бюро.

Андеррайтеры и рисковики банков видят это как то, что вы занимаете деньги в бюро до зарплаты, и уж точно не потянете ипотечные платежи, взяв ипотеку на миллионы рублей. Обязательно ознакомьтесь с договором рассрочки перед подписанием.

Кредитные каникулы и реструктуризация долга. Тоже немаловажные негативные факторы. Перед подачей заявки на ипотеку необходимо выйти из кредитных каникул и вносить платежи по графику.

Также к негативным факторам относится обращение в несколько кредитных организаций одновременно с целью оформить кредит. Речь идет как раз о веерной (массовой) рассылке заявки в несколько банков сразу. Так любят делать разные популярные сейчас платформы. А это минус не только для кредитного рейтинга, но и для одобрения заявки в общем.

Можно неверно подать данные, или неправильно просчитать доход или сумму платежей по новому кредиту, не учесть кредитные карты в нагрузку, и вы получаете отказ не в одном банке, а сразу в нескольких без возможности исправить анкету и подать заявку снова как правило на 1 месяц.

За это время и квартира, которая вам подходит может подорожать или продаться, и для кредитного рейтинга это губительно. Профессиональные ипотечные брокеры всегда подают заявку точечно, в 1-2 банка, так как знают все ставки, плюсы и минусы каждого банка и заранее могут точно вам сказать в какой банк нужно обратиться с вашим запросом, а не отправляют заявку сразу в 10 банков чтобы узнать какие условия будут одобрены.

Но даже если у вас плохая кредитная история, то отчаиваться рано. Такая ситуация стала встречаться у покупателей новостроек все чаще. И банки стали предлагать специальную услугу, которая называется «Кредитный доктор».

Это персональный сервис, и он стоит денег. Для каждого клиента в зависимости от планируемого размера ипотеки разрабатывается схема получения и возврата кредитов в разных банках. С каждым разом размер займа должен возрастать. Погашение разнообразных кредитов улучшает историю клиента. И шансы на одобрение ипотечного кредита увеличиваются. Но учтите, что лечение «Кредитным доктором» — длительный процесс, он займет много времени, может быть, и полгода. Но его результат — одобренный ипотечный кредит, новая квартира и новоселье.