Как взять льготную ипотеку на загородный дом в 2023 году

Уже можно констатировать, что в 2023 году случился бум ипотечного кредитования под земельные участки для жилой застройки. Объем земельной ипотеки на такие варианты за год вырос в 3 раза. Разберемся, как ипотека на частный дом выглядит сегодня.

Бесспорный лидер на рынке земельной ипотеки — это льготная программа ипотеки ИЖС и жилой загородной застройки. На нее приходится более 80% всех ипотечных сделок с землей.

Оставшиеся 20% — это ипотечные сделки без застройки с землями под ИЖС, землями под дачное строительство и под ведение садоводства, а также незначительное число сделок с участками под ЛПХ (личное подсобное хозяйство).

Такие ипотечные кредиты, не предусматривающие в том числе застройку приобретаемых земель жилыми объектами, не подпадают под условия действующих государственных программ льготного кредитования. И поэтому на фоне растущего рынка жилой земельной ипотеки, все остальные виды земельной ипотеки выглядят бледно, и их доля неуклонно снижается.

Возвращаясь к земельной ипотеке, и причинам активного роста доли и числа сделок с землями под жилую застройку. Предпосылки для текущего бума формировались на протяжении длительного времени.

По данным исследования ВЦИОМ, 70% семей считают загородный дом идеальной формой жилья. Но, до недавнего времени, препятствием для реализации подобного запроса со стороны населения было именно отсутствие массового ипотечного кредитования под жилую землю (ИЖС и дачи) и под ее застройку.

Ранее программы льготного государственного кредитования отлично показали себя на рынке жилья в многоквартирных домах. Там 8 из 10 квартир — приобретены с использованием льготной ипотеки.

И в 2022 году было принято решение распространить льготные программы также и на ипотечное кредитование жилой земли и ее застройки. Результаты за период чуть более года с момента включения ИЖС в льготную жилую программу кредитования впечатляющие — выдача ипотеки на ИЖС выросла в 4 раза, с 20 до 80%.

Причем 4 из 5 земельных ипотек под жилую застройку приходится на льготные госпрограммы. Но, даже несмотря на них, этот сегмент еще далек от пика: так как из общего числа земель под жилую застройку лишь 1 из 10 приобретается с использованием ипотеки (как указывали выше — по квартира этот показатель 8 из 10).

Логика государства в мерах стимулирования жилой застройки значительно шире и глубже, чем сухие цифры квадратных метров. Она направлена, в первую очередь, на улучшение качества жизни, результатом которого станет улучшение демографических показателей, повышение рождаемости.

Именно поэтому спектр льготных программ, включающих в себя в том числе земельную ипотеку под жилую застройку, достаточно разнообразен:

1) Ипотека с господдержкой.
2) Семейная ипотека.
3) Дальневосточная ипотека (для молодых семей, врачей, учителей, владельцев дальневосточного гектара).
4) Ипотека для IT-специалистов.

Несмотря на разные названия, содержание программ выстроено примерно по одним и тем же лекалам, и различия в названии обусловлены обозначением целевой группы, на которую они ориентированы.

В частности, льготные ипотечные программы на строительство частного дома предусматривают:

•  Первоначальный взнос от 20,1% стоимости строительства или от совокупной стоимости участка и строительства.
•  Максимальная сумма для Москвы и области — от 12 до 18 млн руб.
•  Выдача кредита осуществляется только траншами.
•  Процентные ставки от 6 до 8% (для разных программ).
•  Срок кредитования от 1−3 лет до 25−30 лет.
•  Для выдачи следующего транша необходимо подтверждение фотоматериалами хода строительства и освоения предыдущих траншей.

На что идут транши

1 транш на покупку земельного участка: стоимость участка по договору за вычетом части, которую заемщик платит из своих денег.
2 транш на подготовительные работы и заливку фундамента: не более 35% от суммы кредита за вычетом 1-ого транша (то есть от части кредита, которая идет чисто на стройку). Транш предоставляется после передачи участка в залог.
3 транш на возведение стен, теплого контура, кровли, прокладку коммуникаций: не более 50% от суммы кредита за вычетом 1-ого транша (то есть от части кредита, которая идет на стройку). При этом обязательно предоставление акта приема передачи по работам, на которые выдавался 2 транш, и фото материалы.
4 транш на финальные работы: на сумму остатка от кредита. Перечисляется после предоставления итогового акта приема-передачи построенного жилого дома с подтверждением фотоматериалами.

Срок строительства не должен превышать 2 года. В течение этого срока надо построить дом, зарегистрировать его и оформить в залог банку. При строительстве своими силами — это надо сделать в течение 1 года. При нарушении сроков банк применяет неустойку.

Ещё нюансы:

• На расчеты с подрядчиком можно направлять материнский капитал.
• В рамках 1 кредитного договора можно построить только 1 дом.
• Жестких требований к проектам домов нет. Банк экспертизу проектов не делает.
• Необходимо страхование залогового имущества, а также здоровья и жизни заемщика.
• В качестве обеспечения — залог прав требования на строящийся объект.
• На период строительства — залог земельного участка и дополнительное обеспечение в виде поручительства физ.лица.

Пока все меры государственной поддержки направлены на стимулирование ипотеки по землям под жилую застройку. В частности, рассматривается введение стандартизации частного домостроение с эскроу-счетами по аналогии с многоквартирными домами. Это, по мнению Правительства РФ, может довести доли ипотеки в общих сделках с землями ИЖС до 50%. Эскроу-счет — специальный счет, который используется для безопасных сделок на рынке строящейся недвижимости.

Планы вполне реалистичны, особенно с учетом того, что по опросу ВЦИОМ более 60% семей готовы привлекать для ИЖС профессионального застройщика, работающего по единым стандартам домостроения.

Повышается и комфорт загородной жизни, развивается пригородная инфраструктура. При этом ценовая доступность земель под жилую застройку в сравнении с многоквартирными домами и квартирами в них — увеличивается с каждым годом.

Вместе со стремительным развитием транспортно-логистической инфраструктуры (открытием новых трасс, станций метро), происходит расширение в сторону от Москвы. В пригородах открываются сетевые магазины, кафе и рестораны, фитнес-центры и различные сервисы сферы услуг. Благодаря этому создаются дополнительные рабочие места в точках загородного проживания людей.

Начинают звучать предложения распространить положительный опыт по ИЖС также на земли ЛПХ и фермерства, что безусловно выведет активность и число сделок с этими участками на новый уровень.

Не исключено, что сельская ипотека все же будет применяться и к Московской области, что тоже положительно скажется на рынке земельной ипотеки. На примере других регионов (где сельская ипотека сейчас применятся) — число сделок по этому году выросло в 6 раз.

Более того, обсуждается льготное кредитование по сельской ипотеке не только на покупку участков или недвижимости, но и на строительство, ремонт, приобретение оборудования и другие цели, связанные с аграрными проектами. В этом случае нас ждет бум, по темпам роста не уступающий развитию ИЖС в этом и прошлом годах.