Журнал о недвижимости. Здесь знания риелторов приносят пользу.
Колонка
Ключевая ставка 13 процентов
Насколько несчастливым для рынка недвижимости может быть это число
Повышение ключевой ставки до 13% не окажет глобального влияния на рынок недвижимости, но нужно рассматривать в целом ее рост в течение последних двух месяцев на 5,5 п.п.
Андрей Гарифуллин
Заместитель коммерческого директора Нмаркет.ПРО
Сейчас на рынке новостроек наблюдается даже не повышенный, а ажиотажный спрос на покупку в пределах лимитов государственных программ поддержки. Дополнительное влияние оказывает решение о поднятии минимального ПВ до 20% с 20 сентября. На вторичном рынке до конца сентября мы также видим рост продаж, но связан он в основном с ранее одобренной ипотекой по «старой» ставке. Если по-простому, то клиенты стараются запрыгнуть в как кажется «последний вагон».
Такой всплеск в цифрах приведет к серьезному спаду продаж уже в октябре и далее до конца года. В основном, падение затронет рынок вторичной недвижимости. По сути ипотечные ставки на вторичке уже сейчас являются заградительными.
Такой всплеск в цифрах приведет к серьезному спаду продаж уже в октябре и далее до конца года. В основном, падение затронет рынок вторичной недвижимости. По сути ипотечные ставки на вторичке уже сейчас являются заградительными.
Судя по заявлениям ЦБ РФ, в ближайшие год-два ключевая ставка существенно не уменьшится. Этим текущая ситуация отличается от 2022 и 2014 годов.
Спад продаж на вторичке в среднесрочной перспективе полугода повлияет на рынок новостроек для клиентов, которые хотят улучшить жилищные условия за счет продажи своей недвижимости. Дополнительным фактором станет выход на рынок большого количества предложения от покупателей, которые приобрели новостройки в 2021- 22 годах. В том числе переуступок от клиентов, входивших в инвестиционные покупки. Этот объем будет еще больше создавать конкуренцию предложению от застройщиков.
В условиях разницы в ипотечных ставках на вторичку и новостройки в два раза, единственным инструментом будет ценовой демпинг. С точки зрения инвестиций, покупка вторички под сдачу также выглядит сомнительно при действующей ставке по вкладам на 1−2 года в 12% годовых.
По новостройкам в ближайшее время продажи будут на достаточном уровне, несмотря на определенные ужесточения. Сегодня есть большое количество программ с господдержкой, субсидированная ипотека от застройщиков и траншевые предложения.
Для тех клиентов, кто рассчитывает на использование квартиры в личных целях (проживание/аренда/для детей) на горизонте 10−20 лет ипотечные платежи выглядят достаточно привлекательно. Новые проекты и объемы выходят постоянно, выбор есть и среди ранее продаваемых проектов и на старте продаж.
В условиях разницы в ипотечных ставках на вторичку и новостройки в два раза, единственным инструментом будет ценовой демпинг. С точки зрения инвестиций, покупка вторички под сдачу также выглядит сомнительно при действующей ставке по вкладам на 1−2 года в 12% годовых.
По новостройкам в ближайшее время продажи будут на достаточном уровне, несмотря на определенные ужесточения. Сегодня есть большое количество программ с господдержкой, субсидированная ипотека от застройщиков и траншевые предложения.
Для тех клиентов, кто рассчитывает на использование квартиры в личных целях (проживание/аренда/для детей) на горизонте 10−20 лет ипотечные платежи выглядят достаточно привлекательно. Новые проекты и объемы выходят постоянно, выбор есть и среди ранее продаваемых проектов и на старте продаж.
Ждать падения цены на первичном рынке в ближайшей перспективе не стоит. До тех пор, пока сохраняется диспропорция на ипотечном рынке первичной и вторичной недвижимости.
В глобальном смысле ничего не поменяется. Недвижимость остается способом если не инвестиции, то максимального сохранения своих накоплений. И новостройки будут основным каналом продаж в ближайшие кварталы. Поток клиентов из регионов в столицы растет существенно, спрос на этих рынках будет всегда. Задача агента сейчас — расширять свои знания на разных рынках недвижимости и регионах, чтобы предложить максимально подходящий клиенту вариант.
Возможные сценарии развития рынка недвижимости зависят от множества факторов: эффективной адаптации девелоперов к новым условиям, мер поддержки отрасли со стороны государства и спроса. Все участники рынка будут действовать осторожно, чтобы минимизировать риски и пересмотреть свои стратегии развития и вывода объектов на рынок.
Основной спрос на жилую недвижимость будет зависеть от ипотечных программ с государственной поддержкой. Ее влияние лишь усилится, что позволит предотвратить резкое снижение объемов сделок на первичном рынке недвижимости. В то же время инвестиционная активность в жилую недвижимость сократится. Объем сделок снизится, но обвала рынка недвижимости не будет.
Основной спрос на жилую недвижимость будет зависеть от ипотечных программ с государственной поддержкой. Ее влияние лишь усилится, что позволит предотвратить резкое снижение объемов сделок на первичном рынке недвижимости. В то же время инвестиционная активность в жилую недвижимость сократится. Объем сделок снизится, но обвала рынка недвижимости не будет.
Ольга Широкова
Партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group
Насколько критична Ключевая ставка 13%?
В первую очередь она отразится на объектах, которые не подходят под льготные программы. На вторичку ставки уже повысились в среднем до 15%. Это, конечно, серьезно тормознёт вторичный рынок. Ипотеку будут брать единицы, большинство выждут время, либо приобретут новостройку.
Первоначальный взнос на новостройки 20% тоже сократит спрос. Многие приобретают квартиры с минимальным первоначальным взносом, который полностью или частично «добирали» за счет потребительских кредитов. Теперь необходимо брать не 15%, а сразу 20%, что еще больше увеличивает финансовую нагрузку.
Ожидаем снижение спроса не только на вторичку, но и на новостройки. Такие меры затормозят рынок в целом и вызовут появление вначале у застройщиков новых акций и предложений, а потом и торг на вторичном рынке, чтобы не наступила стагнация.
Что же до риелторов — хоть доля сделок за наличный расчеты очень мала, но она есть, так что вторичку все равно буду покупать и продавать. Ожидается, что на таком уровне ставки продержатся до февраля, поэтому рынок сократится за счет тех, кто не спешит.
Не забываем про тех, кто будет брать в ипотеку небольшую сумму в кредит, имея большой первоначальный взнос. Риелтору сейчас выгодно разбираться во всем «квартирном» рынке, и в новостройках и во вторичке.
В первую очередь она отразится на объектах, которые не подходят под льготные программы. На вторичку ставки уже повысились в среднем до 15%. Это, конечно, серьезно тормознёт вторичный рынок. Ипотеку будут брать единицы, большинство выждут время, либо приобретут новостройку.
Первоначальный взнос на новостройки 20% тоже сократит спрос. Многие приобретают квартиры с минимальным первоначальным взносом, который полностью или частично «добирали» за счет потребительских кредитов. Теперь необходимо брать не 15%, а сразу 20%, что еще больше увеличивает финансовую нагрузку.
Ожидаем снижение спроса не только на вторичку, но и на новостройки. Такие меры затормозят рынок в целом и вызовут появление вначале у застройщиков новых акций и предложений, а потом и торг на вторичном рынке, чтобы не наступила стагнация.
Что же до риелторов — хоть доля сделок за наличный расчеты очень мала, но она есть, так что вторичку все равно буду покупать и продавать. Ожидается, что на таком уровне ставки продержатся до февраля, поэтому рынок сократится за счет тех, кто не спешит.
Не забываем про тех, кто будет брать в ипотеку небольшую сумму в кредит, имея большой первоначальный взнос. Риелтору сейчас выгодно разбираться во всем «квартирном» рынке, и в новостройках и во вторичке.
Павел Красавцев
Руководитель агентства недвижимости Next
Повышение первоначального взноса до 20% для льготной ипотеки, несомненно, притормозит первичный рынок. Мы уже видим по нашему агентству, что люди, которые находились в процессе поиска объекта и собирались выходить на сделку, начали отказываться от покупки.
В крупных городах стоимость жилья очень высокая, поэтому даже 1% от стоимости объекта оказывается существенной суммой.
Повышение ключевой ставки до 13% пока влияет только на вторичный рынок. Часть покупателей, которые собирались купить готовое жилье в ипотеку, меняют планы и начинают подбирать строящееся жилье. Несмотря на повышение первоначального взноса, для покупки в кредит «первичка» остается более доступной, благодаря низким ставкам по льготной ипотеке.
А если речь идет об ипотеке, мы рекомендуем клиентам не смотреть на стоимость объекта и даже на ставку по ипотеке, а опираться на размер ежемесячного платежа. Если он доступен для бюджета семьи, то идти на сделку. Если этот платеж станет тяжелым бременем и может значительно ухудшить качество жизни — отказываться.
В крупных городах стоимость жилья очень высокая, поэтому даже 1% от стоимости объекта оказывается существенной суммой.
Повышение ключевой ставки до 13% пока влияет только на вторичный рынок. Часть покупателей, которые собирались купить готовое жилье в ипотеку, меняют планы и начинают подбирать строящееся жилье. Несмотря на повышение первоначального взноса, для покупки в кредит «первичка» остается более доступной, благодаря низким ставкам по льготной ипотеке.
А если речь идет об ипотеке, мы рекомендуем клиентам не смотреть на стоимость объекта и даже на ставку по ипотеке, а опираться на размер ежемесячного платежа. Если он доступен для бюджета семьи, то идти на сделку. Если этот платеж станет тяжелым бременем и может значительно ухудшить качество жизни — отказываться.
Юлия Усачева
Генеральный директор АН «Городской риэлторский центр»