Журнал о недвижимости. Здесь знания риелторов приносят пользу.
Ключевая ставка 13%, рост первого взноса по льготной ипотеке, ограничение субсидированных ставок от застройщиков — все это приведет к самой «холодной» осени на рынке недвижимости.
Что на рынке первичной недвижимости
Начнем с очевидного. Купить новостройку, взяв льготную ипотеку, теперь будет труднее и дороже. Людям придётся копить больше денег на первый взнос – минимум на треть, не 15%, а 20% от стоимости квартиры. Но реальные зарплаты не растут, в отличие от расходов. Значит, с рынка уйдут потребители со скромными доходами, для которых льготная ипотека – единственный шанс приобрести жилье. В результате покупателей новостроек станет меньше, ведь около 90% сделок в 2023 году проходили за счёт госпрограмм.
Полагаем, что из-за ограничений ЦБ к предельной долговой нагрузке (ПДН) заёмщиков и новых требований Минфина к условиям льготной ипотеки (ПВ – 20%, субсидия меньше на 0,5%) банки начнут отменять скидки и поднимать ставки до уровня госпрограмм. В итоге заёмщикам придётся отдавать больше денег за обслуживание кредита. Этот процесс уже запущен.
С 20 сентября Сбербанк отменил все дисконты и скидки (например, за электронную регистрацию). Льготную ипотеку предлагают под 8%, семейную – под 6%, дальневосточную – под 2%. Первоначальный взнос по госпрограммам увеличили до 20,1%. Кроме того, банк сообщил, что не исключает повышение процентов по собственным программам в связи с ростом ключевой ставки.
Так как Сбербанк во многом определяет правила игры на ипотечном рынке, можно ожидать, что другие игроки последуют его примеру. На 20 сентября дисконты к ставкам госпрограмм были у ВТБ (0,5%), Альфа-Банка (0,4%), Банка ДОМ.РФ (0,9%), Банка «Открытие» (1,31%), РСХБ (1,3%), Банка Уралсиб (0,11%).
Из-за ухудшения условий госпрограмм в линейках банков увеличится риск падения потребительского спроса. По данным нашего сервиса, онлайн-спрос на ипотеку рос с апреля 2023 года, хотя в течение семи месяцев оставался ниже прошлогодних данных на 20%. Получается, что на пике кризиса (II квартал и начало III квартала 2022 года) люди проявляли больше интереса к улучшению жилищных условий, чем сейчас. Но напомним, тогда ставку по госпрограмме власти тоже поднимали до 12%, хотя и ненадолго.
Вместе с тем, в августе 2023 года, когда начался новый виток роста ключевой ставки из-за волатильности нацвалюты и разгона инфляции, мы зафиксировали резкий всплеск количества запросов потребителей – плюс 22%. Люди поспешили вложить деньги в недвижимость, чтобы спасти сбережения. Кроме того, впервые с начала 2023 года онлайн-спрос в августе обогнал прошлогодний августовский показатель. Наша статистика позволяет сделать вывод о восстановлении потребительского спроса перед тем, как власти поменяли правила игры и начали «охлаждать» ипотеку.
Думаем, что в результате повышения первоначального взноса и из-за роста ставок в IV квартале спрос на ипотечные новостройки вновь упадёт. По нашим оценкам, на 15%-20% после текущего ажиотажа в августе и сентябре.
Полагаем, что из-за ограничений ЦБ к предельной долговой нагрузке (ПДН) заёмщиков и новых требований Минфина к условиям льготной ипотеки (ПВ – 20%, субсидия меньше на 0,5%) банки начнут отменять скидки и поднимать ставки до уровня госпрограмм. В итоге заёмщикам придётся отдавать больше денег за обслуживание кредита. Этот процесс уже запущен.
С 20 сентября Сбербанк отменил все дисконты и скидки (например, за электронную регистрацию). Льготную ипотеку предлагают под 8%, семейную – под 6%, дальневосточную – под 2%. Первоначальный взнос по госпрограммам увеличили до 20,1%. Кроме того, банк сообщил, что не исключает повышение процентов по собственным программам в связи с ростом ключевой ставки.
Так как Сбербанк во многом определяет правила игры на ипотечном рынке, можно ожидать, что другие игроки последуют его примеру. На 20 сентября дисконты к ставкам госпрограмм были у ВТБ (0,5%), Альфа-Банка (0,4%), Банка ДОМ.РФ (0,9%), Банка «Открытие» (1,31%), РСХБ (1,3%), Банка Уралсиб (0,11%).
Из-за ухудшения условий госпрограмм в линейках банков увеличится риск падения потребительского спроса. По данным нашего сервиса, онлайн-спрос на ипотеку рос с апреля 2023 года, хотя в течение семи месяцев оставался ниже прошлогодних данных на 20%. Получается, что на пике кризиса (II квартал и начало III квартала 2022 года) люди проявляли больше интереса к улучшению жилищных условий, чем сейчас. Но напомним, тогда ставку по госпрограмме власти тоже поднимали до 12%, хотя и ненадолго.
Вместе с тем, в августе 2023 года, когда начался новый виток роста ключевой ставки из-за волатильности нацвалюты и разгона инфляции, мы зафиксировали резкий всплеск количества запросов потребителей – плюс 22%. Люди поспешили вложить деньги в недвижимость, чтобы спасти сбережения. Кроме того, впервые с начала 2023 года онлайн-спрос в августе обогнал прошлогодний августовский показатель. Наша статистика позволяет сделать вывод о восстановлении потребительского спроса перед тем, как власти поменяли правила игры и начали «охлаждать» ипотеку.
Думаем, что в результате повышения первоначального взноса и из-за роста ставок в IV квартале спрос на ипотечные новостройки вновь упадёт. По нашим оценкам, на 15%-20% после текущего ажиотажа в августе и сентябре.
Что на рынке вторички
Вторичный ипотечный рынок полным ходом движется в направлении заградительных ставок. Мы ожидаем, что впереди его ждёт стагнация. Рост ключевой ставки и «запретительные» надбавки регулятора будут сказываться наиболее остро. Тем более, что цены на квартиры до сентября продолжали расти из-за всплеска спроса.
Сейчас средние ставки в этом ипотечном сегменте вплотную приблизились к 14%, то есть плюс 1% к ключевой. Полагаем, что рост продолжится до 15%-16%. Напомним, на «вторичку» по итогам второго квартала приходилось больше 70% от количества сделок, по данным ЦБ.
Сейчас средние ставки в этом ипотечном сегменте вплотную приблизились к 14%, то есть плюс 1% к ключевой. Полагаем, что рост продолжится до 15%-16%. Напомним, на «вторичку» по итогам второго квартала приходилось больше 70% от количества сделок, по данным ЦБ.
Полагаем, что уже в октябре рынок ждёт холодный «душ». Люди просто не смогут брать дорогие кредиты по ставкам 16% и будут ждать лучших времён. А большинство покупателей перетечёт в сегмент «первички», где пока действуют госпрограммы. Причем, несмотря на более высокие цены за квадратные метры — на 40%, по данным ЦБ за июль.
Мысли о судьбе и эффективности льготной ипотеки добавляют неопределённости и нервозности рынку в целом. Ведь многие покупатели сначала продают старую квартиру, а затем берут льготный кредит на новостройку.
Но срок действия текущих условий ипотеки с господдержкой истекает 1 июля 2024 года. Как изменится госпрограмма и станет ли она бессрочной – это вопрос открытый. Нельзя исключать, что власти в дальнейшем будут использовать инструмент господдержки лишь периодически как временный. Сейчас такие сигналы из Минфина есть.
Но срок действия текущих условий ипотеки с господдержкой истекает 1 июля 2024 года. Как изменится госпрограмма и станет ли она бессрочной – это вопрос открытый. Нельзя исключать, что власти в дальнейшем будут использовать инструмент господдержки лишь периодически как временный. Сейчас такие сигналы из Минфина есть.
Переключаться ли со вторички на новостройки?
Центробанк не исключает смягчения требований к ипотеке (по первоначальному взносу) и нового цикла снижения ставок. Поэтому всем, для кого вопрос улучшения жилищных условий не на первом месте, мы рекомендуем немного переждать текущий «перегрев» ипотечного рынка. Вспомним правило биржевых инвесторов: покупать надо, когда рынок падает.
С другой стороны, нет стопроцентной уверенности, что льготная ипотека в стране останется для всех и бессрочно. Но очевидно, что для большинства россиян собственная квартира – это самый главный и дорогой актив в жизни.
К тому же, за последние десять лет вся недвижимость («первичка», «вторичка») только дорожала. Значит, людям с деньгами на первый взнос стоит поторопиться и воспользоваться условиями льготной ипотеки на покупку собственной квартиры у застройщика, рассчитав посильный ежемесячный платёж. Тем более, мы видим, что ведущие девелоперы (ЛСР, ГК ФСК, Эталон) в сентябре вернули программы с околонулевыми ставками.
С другой стороны, нет стопроцентной уверенности, что льготная ипотека в стране останется для всех и бессрочно. Но очевидно, что для большинства россиян собственная квартира – это самый главный и дорогой актив в жизни.
К тому же, за последние десять лет вся недвижимость («первичка», «вторичка») только дорожала. Значит, людям с деньгами на первый взнос стоит поторопиться и воспользоваться условиями льготной ипотеки на покупку собственной квартиры у застройщика, рассчитав посильный ежемесячный платёж. Тем более, мы видим, что ведущие девелоперы (ЛСР, ГК ФСК, Эталон) в сентябре вернули программы с околонулевыми ставками.