Спрос на ипотеку смещается в сторону вторички

Ставки сейчас не растут. Было изменение ключевой ставки в начале года, но сейчас она остается на одном уровне. Меняется минимальная ставка — это та ставка, по которой застройщик может субсидировать ипотеку. Государство и банки выбрали для застройщиков и для клиентов достаточно лояльные условия ее повышения, а, следовательно, и корректировки цены у застройщика.

Как работает механизм: вместо того, чтобы сразу и резко отменить такую возможность, они делают это планомерно и поступательно. Первое — отменили ипотеку по 0,1% на весь срок, ограничившись 2 годами максимум. Затем было 3% на весь срок, затем 4% и 5% соответственно. Все это, безусловно, снижает потенциал рынка недвижимости, влияет на спрос и на цену объекта, но в лучшую сторону. Мы избавляемся от эффекта «мыльного пузыря» в виде завышенных застройщиками цен.

Да, ипотека на вторичку будет расти, потому что дельта между ставкой от застройщика и ипотекой на вторичном рынке уже не такая значительная. Если не субсидировать ставку, эта дельта составляет всего 2-4%. Кроме того, в некоторых случаях можно субсидировать ставку до ипотеки с господдержкой при покупке объекта на вторичном рынке недвижимости. А преимущества вторички очевидны — квартира обычно уже с ремонтом, часто даже укомплектована мебелью и техникой. Это формат «заезжай и живи», дом уже сдан, все риски минимизированы до нуля.

Последствия для рынка новостроек абсолютно не критичные. Они касаются выравнивания уровня цены на первичном и вторичном рынках недвижимости. Не будет сильного демпинга, резкого падения цены, оно будет реализовываться через скидки через усложненную систему ценообразования. По Краснодару мы прогнозируем выравнивание цены за квадрат в диапазоне 100-120 тыс. руб.

Время обсудить, что будет с рынком ипотеки дальше, так как заявленные даты прошли, и ЦБ ничего толкового не придумал, кроме как запретить субсидированные ставки.
Что касается ипотеки на новостройки: ждем отмены рискованных схем, как называет их Центробанк. К ним относятся субсидированные ипотеки с удорожанием. Из-за них начался рост процента ипотечников, которые не могут выполнять свои обязательства по кредиту. По околонулевым ставкам квартира выходила дороже на 25-30%, чем реальная ее рыночная стоимость на текущий момент.

В долгосрочной перспективе разницу «съели» бы проценты и инфляция. Но в краткосрочной перспективе, не имея возможности оплачивать ее уже сейчас, покупатели окажутся еще должны деньги банку, если решат ее продать. Нужно понимать, что если брали квартиру с первоначальным взносом 15%, а удорожание было на 30%, то нужно будет где-то брать вот эту разницу в 15%.

Дело идет к отмене субсидированных ставок и траншевой ипотеки. Хотя на данный момент траншевая ипотека — очень хороший инструмент как минимум для инвестирования и покупки первого жилья. Очень удобно вносить небольшой платёж и снимать квартиру одновременно и потом, когда дом построится, переехать и платить уже полноценную ипотеку.

На рынке недвижимости России увеличилось не только количество выданных ипотечный кредитов на квартиры на вторичном рынке, но и количество сделок купли-продажи на этом рынке. Эксперты уже называют 2023 год «рынком покупателей вторички». Экономный покупатель, анализируя и сравнивая параметры разных объектов, все чаще выбирает жилье на вторичном рынке.

И для этого есть несколько причин. Во-первых, высокие цены на квартиры в новостройках. Разрыв цен между аналогичными вариантами на рынке «первички» и «вторички» увеличивается. И, даже взяв ипотечный кредит по более высокой ставке, за счет более низкой стоимости квартиры на рынке вторичного жилья покупатель может сэкономить неплохую сумму.

А если к этому добавить качественный ремонт в квартире. Да и собственник может оставить новым жильцам мебель, сантехнику и новую бытовую технику. И если покупатель постарается взять ипотечный кредит на небольшую сумму, то выгоды от этой покупки перекроют небольшую переплату по процентам в банке.

Во-вторых, не во всех районах идет строительств нового жилья. И если местоположение новой квартиры является первостепенным параметром, то тут, как говорится, особо выбирать не приходится.

Риелторы давно ждут от правительства льгот на вторичное жилье. Хотя бы для определенных категорий покупателей. Или, например, для многоквартирных объектов. В ситуации, когда у большинства населения есть финансовые проблемы, это может стать хорошей помощью для покупки жилья, например, многодетными семьями и тд.

И, кстати, рост числа сделок купли-продажи на «вторичке» поднимет спрос и на новостройки, даст импульс активизации рынка жилой недвижимости. Ведь большинство сделок по приобретению квартир в новостройках проходит по схеме trade-in — сначала собственник продает свое «старое» жилье, а потом использует полученную сумму как первый взнос за новую квартиру. При активном рынке «вторички» продать квартиру можно будет быстрее и выгоднее. И, соответственно, быстрее и выгоднее приобрести новое жилье.

Спрос на ипотеку был и остается всегда. Даже при не самых выгодных условиях на рынке, клиенты продолжают решать свои жилищные вопросы. Ужесточение условий заставит их скорректировать свои запросы в сторону уменьшения бюджета покупки.

Банки предлагают различные варианты снижения процентной ставки и ежемесячного платежа. Начиная с покупки сниженной ставки клиентом (ряд банков позволяет делать это за счет ипотечных средств), до отсрочки внесения первоначального взноса и возможности построить график платежей с внесением средств 2 раза в месяц (экономим на переплате). Или вообще с возможностью платить ½ часть процентов в течение 1-2 лет после выдачи кредита.

Рынку новостроек не стоит ожидать появления новых «околонулевых» очень дешевых ставок. Рынок возвращается в свое классическое состояние. Для поддержания спроса остаются госпрограммы: господдержка, семейная ипотека, IT-ипотека. И застройщики охотнее, чем ранее дают бОльшие скидки и варианты рассрочек.