Журнал о недвижимости. Здесь знания риелторов приносят пользу.
Виды ипотек со скидкой
Траншевая, льготная, IT и другие.
Составили для вас памятку по основным видам ипотек вместе с руководителем Нмаркет.ПРО: Ипотека Ольгой Сереженькиной и другими экспертами рынка. Обратите внимание, все указанные программы действуют ТОЛЬКО НА НОВОСТРОЙКИ.
Траншевая ипотека
Как работает
Начнем с самого непонятного вида ипотеки — траншевой, или «ипотеки за 1 рубль». Ее суть в том, что банк выдает не сразу весь ипотечный кредит, а кусками — траншами. Это происходит по договоренности банка с застройщиками. При этом, первый транш чисто символический, и выдается на срок строительства дома. В этот период покупатель также платит символическую сумму ежемесячно — условный 1 рубль.
После сдачи дома, банк переводит застройщику остальную сумму, а покупатель начинает вносить полноценные ежемесячные платежи по полной ипотечной ставке. Для покупателя это выглядит как «бесплатная» ипотека до ввода ЖК в эксплуатацию.
Начнем с самого непонятного вида ипотеки — траншевой, или «ипотеки за 1 рубль». Ее суть в том, что банк выдает не сразу весь ипотечный кредит, а кусками — траншами. Это происходит по договоренности банка с застройщиками. При этом, первый транш чисто символический, и выдается на срок строительства дома. В этот период покупатель также платит символическую сумму ежемесячно — условный 1 рубль.
После сдачи дома, банк переводит застройщику остальную сумму, а покупатель начинает вносить полноценные ежемесячные платежи по полной ипотечной ставке. Для покупателя это выглядит как «бесплатная» ипотека до ввода ЖК в эксплуатацию.
Мария Сорока, руководитель отдела ипотечного кредитования «Этажи Москва», объясняет на примере кейса
Например, квартира стоит 10 млн рублей. Клиент вносит первоначальный взнос 20% (2 млн рублей). А потом на сделке выдается транш в размере примерно 150 рублей. До ввода дома в эксплуатацию клиент платит за ипотеку по 1 рублю в месяц (по сути ничего). А когда до ввода в эксплуатацию остается 3−4 месяца, банк выдает второй транш на всю сумму кредита. После этого клиент начинает полноценно оплачивать ипотеку ежемесячно.
Кому подойдет
Особенно выгодно для тех, кому необходимо снимать квартиру до получения ключей. В остальном ограничения устанавливает застройщик, который предлагает покупателям такую программу.
Особенно выгодно для тех, кому необходимо снимать квартиру до получения ключей. В остальном ограничения устанавливает застройщик, который предлагает покупателям такую программу.
«
В 2023 году траншевую ипотеку предлагали вместе с банками-партнёрами, например, «А101», «Группа ЛСР», «GloraX», «Основа», «Страна Девелопмент», «Мармакс». Однако к осени таких программ стало меньше. Теоретически, схема не нарушает ограничения регулятора к размеру первого взноса и околонулевой ставке. Поэтому можно предположить, что в IV квартале мы вновь увидим траншевую ипотеку в маркетинговых акциях девелоперов.
Пик популярности траншевой ипотеки пришёлся на IV квартал 2022 года. Напомним, по оценкам Домклик, в тот период доля траншевой ипотеки в ипотечных сделках Сбербанка по госпрограммам достигала 4,5% в целом по стране. В СЗФО и Петербурге она была ещё выше – 6,1%.
Пик популярности траншевой ипотеки пришёлся на IV квартал 2022 года. Напомним, по оценкам Домклик, в тот период доля траншевой ипотеки в ипотечных сделках Сбербанка по госпрограммам достигала 4,5% в целом по стране. В СЗФО и Петербурге она была ещё выше – 6,1%.
Ярослав Баджурак
Финансовый маркетплейс «Выберу.ру», коммерческий директор
»
Льготная ипотека
Как работает
Самая универсальная и востребованная ипотека на новостройки, которую спонсирует государство. Ставка 8%, первый взнос 20%.По этой программе можно купить любую квартиру в новостройке или построить дом с нуля. Ограничение только по сумме кредита — до 12 млн рублей для двух столиц и 6 млн для регионов. Пока программа действует до 1 июля до 2024 года. Продлят ли ее — как обычно интрига. Важная оговорка — взять льготную ипотеку теперь заемщик может только один раз.
В этой схеме государство субсидирует банкам разницу между рыночными процентами и льготными. Ранее банки дополнительно давали скидки к ипотечной ставке от государства. Но с 20 сентября условия госпрограмм стали менее выгодны, отмечает Ярослав Баджурак. Во-первых, власти директивно увеличили первый взнос с 15% до 20%. Во-вторых, банкам уменьшили на 0,5% размер компенсации.
В результате ряд банков уже отменили дисконты к базовым ставкам госпрограмм. Так поступил ипотечный лидер — Сбербанк. «Не исключено, что в дальнейшем за ним последуют и другие игроки. Но пока Росбанк, Совкомбанк, Банк „Дальневосточный“, Банк ДОМ. РФ, Альфа-Банк — предлагают дисконты от 2,4% до 0,4% к ставкам госпрограмм. Благодаря этим скидкам люди могут дополнительно немного сэкономить на ежемесячном платеже», — поясняет Ярослав.
Кому подходит
Требования к заемщику стандартные — хорошая кредитная история, российское гражданство, финансовая возможность вносить платежи и возраст старше 18.
Самая универсальная и востребованная ипотека на новостройки, которую спонсирует государство. Ставка 8%, первый взнос 20%.По этой программе можно купить любую квартиру в новостройке или построить дом с нуля. Ограничение только по сумме кредита — до 12 млн рублей для двух столиц и 6 млн для регионов. Пока программа действует до 1 июля до 2024 года. Продлят ли ее — как обычно интрига. Важная оговорка — взять льготную ипотеку теперь заемщик может только один раз.
В этой схеме государство субсидирует банкам разницу между рыночными процентами и льготными. Ранее банки дополнительно давали скидки к ипотечной ставке от государства. Но с 20 сентября условия госпрограмм стали менее выгодны, отмечает Ярослав Баджурак. Во-первых, власти директивно увеличили первый взнос с 15% до 20%. Во-вторых, банкам уменьшили на 0,5% размер компенсации.
В результате ряд банков уже отменили дисконты к базовым ставкам госпрограмм. Так поступил ипотечный лидер — Сбербанк. «Не исключено, что в дальнейшем за ним последуют и другие игроки. Но пока Росбанк, Совкомбанк, Банк „Дальневосточный“, Банк ДОМ. РФ, Альфа-Банк — предлагают дисконты от 2,4% до 0,4% к ставкам госпрограмм. Благодаря этим скидкам люди могут дополнительно немного сэкономить на ежемесячном платеже», — поясняет Ярослав.
Кому подходит
Требования к заемщику стандартные — хорошая кредитная история, российское гражданство, финансовая возможность вносить платежи и возраст старше 18.
Семейная ипотека
Как работает
Ставка по программе — 6 процентов, для Дальневосточного региона — 5. И в данном случае также возможно снижение процентной ставки по ипотеке на весь период кредитования за счет субсидирования ставки застройщиком. Первоначальный взнос —20%, максимальные суммы так же, как и при льготной ипотеке, — 12 млн и 6 млн рублей в зависимости от региона.
«Действует на новостройки в городе и готовое жилье в сельской местности от юрлица — например, дом в коттеджном поселке», — уточняет Елена Устинова, директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент». Можно взять до 1 июля 2024 года, а в некоторых случаях — до 2027 года.
Кому подходит
Елена Устинова рассказывает, что в 2023 году программой могут воспользоваться три категории семей:
- Где двое и больше детей, которым еще не исполнилось 18 лет.
- Где есть ребенок, родившийся после 1 января 2018 года.
- Где воспитывают несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.
IT-ипотека
Как работает
Специализированная программа для российских айтишников, призванная удержать их от эмиграции, предлагает им ставку 5%. Сумма кредита отличается для провинции и крупных городов. До 9 млн рублей выдают по этой программе в регионах с населением менее 1 млн человек и до 18 млн рублей в городах-миллионниках. Первый взнос — 20%, максимальный срок — 30 лет.
Специализированная программа для российских айтишников, призванная удержать их от эмиграции, предлагает им ставку 5%. Сумма кредита отличается для провинции и крупных городов. До 9 млн рублей выдают по этой программе в регионах с населением менее 1 млн человек и до 18 млн рублей в городах-миллионниках. Первый взнос — 20%, максимальный срок — 30 лет.
Кредит можно увеличить, используя рыночную программу. В этом случае получим комбинированную ипотеку — микс из льготной и стандартной ипотеки. Ее используют для квартир дороже лимита.
Кроме того, россйиские регионы дополнительно снижают ставку для местных айтишников, говорит Ярослав Баджурак. «Мы видим, что ИТ-специалистам субсидируют проценты региональные власти: Курской области — 2%, Белгородской области — 2%, Калужской области — 2%, Самарской области — 2%, Челябинской области — 2%, Нижегородской области — 3%, Республики Башкортостан — 4% и др», — приводит примеры спикер.
Кому подходит
Несмотря на расхожее мнение, воспользоваться могут не только IT-специалисты. Заемщику нужно трудиться в аккредитованной Минцифры IT-компании на любой должности, и подходить под остальные параметры. Так что подобный кредит доступен и бухгалтерам, и маркетологам, и даже завхозу. Однако, взяв такую ипотеку, придется работать в организациях только из списка еще пять лет. Иначе ставку поднимут до рыночной.
Раньше действовало ограничение по размеру дохода, но с сентября 2023 его отменили для заемщиков, моложе 35 лет, уточняет Ольга Сереженькина, руководитель Нмаркет. ПРО: Ипотека. «Бумерам» дадут льготную ипотеку только при зарплате от 150 тыс. рублей в месяц в Москве, от 120 тыс. рублей в городах-миллионниках, от 70 тыс. рублей в остальных субъектах.
Несмотря на расхожее мнение, воспользоваться могут не только IT-специалисты. Заемщику нужно трудиться в аккредитованной Минцифры IT-компании на любой должности, и подходить под остальные параметры. Так что подобный кредит доступен и бухгалтерам, и маркетологам, и даже завхозу. Однако, взяв такую ипотеку, придется работать в организациях только из списка еще пять лет. Иначе ставку поднимут до рыночной.
Раньше действовало ограничение по размеру дохода, но с сентября 2023 его отменили для заемщиков, моложе 35 лет, уточняет Ольга Сереженькина, руководитель Нмаркет. ПРО: Ипотека. «Бумерам» дадут льготную ипотеку только при зарплате от 150 тыс. рублей в месяц в Москве, от 120 тыс. рублей в городах-миллионниках, от 70 тыс. рублей в остальных субъектах.
Субсидированная ипотека
Как работает
Это не отдельный продукт, а скорее услуга — застройщик за свой счет снижает ставку по ипотеке своего клиента еще на несколько процентов. Благодаря ей «хайповые» ставки 0,1% встряхнули рынок в 2022, затем оказались под запретом, а осенью 2023 года снова появились на рынке. Однако эксперты уверяют — в любое время такие предложения могут снова исчезнуть.
Это не отдельный продукт, а скорее услуга — застройщик за свой счет снижает ставку по ипотеке своего клиента еще на несколько процентов. Благодаря ей «хайповые» ставки 0,1% встряхнули рынок в 2022, затем оказались под запретом, а осенью 2023 года снова появились на рынке. Однако эксперты уверяют — в любое время такие предложения могут снова исчезнуть.
«
Сейчас можно найти субсидированные программы даже по нашумевшей ставке 0,1% в зависимости от программы и банка. Такие предложения, например, пока есть для заемщиков с IT-ипотекой. Но их в любой момент могут отменить. Банк «Открытие», например, предлагает снизить ставку до 0,5% по семейной ипотеке. Это минимальные цифры, застройщики предлагают большой разбег скидок к ставкам.
Схема такая же, как и всегда. Есть банк, у него — матрица дисконтов к ставке, и сколько необходимо застройщику заплатить за тот или иной дисконт. Далее уже застройщик решает, с каким банком работать, какие дисконты они будут применять, будут ли увеличивать стоимость квартиры.
Самые выгодные условия по ипотеке вы можете организовать для своего клиента с помощью Нмаркет.ПРО: Ипотека. И получить за это дополнительное вознаграждение.
Ольга Сереженькина
Нмаркет.ПРО: Ипотека, руководитель
Еще схемы выгодных ипотек
Отсрочка платежа
Схема «купи сейчас — плати потом» дает возможность приобрести квартиру по ДДУ, заплатив первый взнос не менее 30% от стоимости. Остальную сумму можно погасить как единовременно, так и с привлечением ипотечных средств, но не позднее срока ввода дома в эксплуатацию. Сейчас у большинства объектов это 2025 год. Такую акцию сейчас предлагает ГК ФСК.
Трейд-ин
Имеющаяся недвижимость покупателя новостройки идет в счет оплаты будущей квартиры. Сам клиент продолжает жить в своей старой квартире, пока не сдана новостройка. Подобная программа есть у многих столичных девелоперов. Например, ГК «А101», MR Group, ГК «Инград», ГК ФСК.
Кешбэк на первый взнос по ипотеке
Программа «План Б» от Нмаркет.ПРО, по которой покупатель квартиры получает весь размер первого взноса (20%) кешбэком в течение 60 дней. Он может, к примеру, взять на ПВ потребительский кредит и успеть вернуть его за счет кешбэка без процентов. Отличный вариант для покупателей без ПВ.
Схема «купи сейчас — плати потом» дает возможность приобрести квартиру по ДДУ, заплатив первый взнос не менее 30% от стоимости. Остальную сумму можно погасить как единовременно, так и с привлечением ипотечных средств, но не позднее срока ввода дома в эксплуатацию. Сейчас у большинства объектов это 2025 год. Такую акцию сейчас предлагает ГК ФСК.
Трейд-ин
Имеющаяся недвижимость покупателя новостройки идет в счет оплаты будущей квартиры. Сам клиент продолжает жить в своей старой квартире, пока не сдана новостройка. Подобная программа есть у многих столичных девелоперов. Например, ГК «А101», MR Group, ГК «Инград», ГК ФСК.
Кешбэк на первый взнос по ипотеке
Программа «План Б» от Нмаркет.ПРО, по которой покупатель квартиры получает весь размер первого взноса (20%) кешбэком в течение 60 дней. Он может, к примеру, взять на ПВ потребительский кредит и успеть вернуть его за счет кешбэка без процентов. Отличный вариант для покупателей без ПВ.
Анастасия Шугаева
Редактор pro.жильё