Журнал о недвижимости. Здесь знания риелторов приносят пользу.
Исчезла ли околонулевая ипотека с рынка новостроек
Журнал о недвижимости. Здесь знания риелторов приносят пользу.
Уже несколько месяцев действуют санкции от ЦБ на ипотеку со ставками до 1%. Введены повышенные надбавки на такие кредиты или ограничение на выдачу. Но действительно ли такие программы ушли с рынка, учитывая, что застройщикам нужно продавать большой объем предложения, а спрос падает? И насколько рискованно заемщикам брать субсидированный кредит от застройщика? Узнали у экспертов.
Андрей Гарифуллин
Заместитель коммерческого директора Нмаркет.ПРО: Москва
Рациональным решением выглядит переход от масштабных маркетинговых акций застройщиков к дальнейшему развитию государственных программ ипотечного кредитования. Мы уже получили расширение круга покупателей, которые подходят под семейную ипотеку, изменение IT- и ипотеки с государственной поддержкой. Думаю, что далее мы увидим программы, которые начнут точечно поддерживать новые категории заемщиков. Вполне возможно, что кроме программ по первичной, мы увидим подобные тенденции в сторону вторичной недвижимости.
Несмотря на рекомендации ЦБ РФ, на текущий момент программы с околонулевыми ставками, низкими ПВ, различным кэшбэком, траншами и прочими маркетинговыми инструментами хоть визуально и сократились, но продолжают действовать повсеместно. На данный момент рекомендации и последствия за них выглядят менее опасными, чем серьезное снижение продаж.
Очевидно, что новые ограничения от ЦБ приведут к отсеву категорий покупателей с проблемной кредитной историей, минимальными первоначальными взносами, которые относятся к максимально рисковой группе клиентов. По факту это большинство покупателей жилья эконом- и комфорт- класса в зависимости от регионов.
Несмотря на рекомендации ЦБ РФ, на текущий момент программы с околонулевыми ставками, низкими ПВ, различным кэшбэком, траншами и прочими маркетинговыми инструментами хоть визуально и сократились, но продолжают действовать повсеместно. На данный момент рекомендации и последствия за них выглядят менее опасными, чем серьезное снижение продаж.
Очевидно, что новые ограничения от ЦБ приведут к отсеву категорий покупателей с проблемной кредитной историей, минимальными первоначальными взносами, которые относятся к максимально рисковой группе клиентов. По факту это большинство покупателей жилья эконом- и комфорт- класса в зависимости от регионов.
Ярослав Баджурак
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»
Околонулевая ипотека осталась, но лишь до сдачи дома
Несмотря на ограничения ЦБ, и в мае, и в июне многие лидеры строительной отрасли (ГК Самолет, ПИК, А101, Гранель, ЛСР) предлагают покупателям траншевую ипотеку и продукты с околонулевыми ставками. Правда, не на весь срок ипотеки, а только на старте. Например, пока дом строится, девелоперы по-прежнему готовы брать часть ипотечных расходов на себя. «Беспроцентный» период у многих заявляется как акция и по срокам варьируется от 5 месяцев до 6 лет. Иначе говоря, льгота по процентам от застройщика продлевается на период после сдачи объекта.
Так, крупнейший застройщик Санкт-Петербурга – компания ЛСР в конце мая запустила ипотеку с беспроцентным периодом до года. Программа распространяется как на строящиеся, так и на готовые дома. Дальше на 29 лет действуют стандартные ставки – от 6% по семейной госпрограмме. Получается, что по факту ипотека перестала быть околонулевой, ведь в схеме ЛСР средняя ставка за 30 лет по семейной ипотеке – 5,8%. Значит, застройщик и его банк-партнёр не нарушают требования ЦБ.
Покупатель квартиры должен понимать маркетинговую уловку с беспроцентным периодом и обязательно считать, что будет выгоднее. Ведь, обратившись в банк, он может взять семейную ипотеку по ставке ниже. Мы как финансовый маркетплейс видим, что многие банки дисконтируют стандартный процент госпрограммы на 0,5%-1,5% (Сбербанк – 5,3%, Банк «Открытие» - 5,3%, Банк ДОМ.РФ – 4,8%). А, к примеру, Совкомбанк (лидер майского рейтинга «Выберу.ру») предлагает жилищный кредит под 4,09%, что явно выгоднее процентов застройщиков.
Изменившаяся в течение срока кредитования околонулевая ипотека застройщика по факту перестала быть таковой, но осталась как инструмент конкурентной борьбы за покупателя. Люди должны сравнивать, что принесёт им экономию – непосредственно кредит в банке или предложение застройщика.
Отметим, что «беспроцентный» период по ипотеке от застройщика невольно ассоциируется с льготным периодом по кредитной карте. Действительно, ипотечник может использовать его, чтобы за это время продать старую квартиру и её деньгами погасить часть долга по новостройке, уменьшив финансовую нагрузку. Другое дело, что сумма ипотеки напрямую зависит от цены квартиры. А все схемы застройщиков направлены на то, чтобы как минимум не уменьшать «ценник» объекта.
Так, крупнейший застройщик Санкт-Петербурга – компания ЛСР в конце мая запустила ипотеку с беспроцентным периодом до года. Программа распространяется как на строящиеся, так и на готовые дома. Дальше на 29 лет действуют стандартные ставки – от 6% по семейной госпрограмме. Получается, что по факту ипотека перестала быть околонулевой, ведь в схеме ЛСР средняя ставка за 30 лет по семейной ипотеке – 5,8%. Значит, застройщик и его банк-партнёр не нарушают требования ЦБ.
Покупатель квартиры должен понимать маркетинговую уловку с беспроцентным периодом и обязательно считать, что будет выгоднее. Ведь, обратившись в банк, он может взять семейную ипотеку по ставке ниже. Мы как финансовый маркетплейс видим, что многие банки дисконтируют стандартный процент госпрограммы на 0,5%-1,5% (Сбербанк – 5,3%, Банк «Открытие» - 5,3%, Банк ДОМ.РФ – 4,8%). А, к примеру, Совкомбанк (лидер майского рейтинга «Выберу.ру») предлагает жилищный кредит под 4,09%, что явно выгоднее процентов застройщиков.
Изменившаяся в течение срока кредитования околонулевая ипотека застройщика по факту перестала быть таковой, но осталась как инструмент конкурентной борьбы за покупателя. Люди должны сравнивать, что принесёт им экономию – непосредственно кредит в банке или предложение застройщика.
Отметим, что «беспроцентный» период по ипотеке от застройщика невольно ассоциируется с льготным периодом по кредитной карте. Действительно, ипотечник может использовать его, чтобы за это время продать старую квартиру и её деньгами погасить часть долга по новостройке, уменьшив финансовую нагрузку. Другое дело, что сумма ипотеки напрямую зависит от цены квартиры. А все схемы застройщиков направлены на то, чтобы как минимум не уменьшать «ценник» объекта.
Санкции наложены на банки, а не на застройщиков
Меры ЦБ касаются застройщиков лишь опосредованно. Основные трудности испытывают их банки-партнёры, которые получили количественные ограничения на выдачу займов с «экстремально» низкими ставками. Центробанк пообещал, что будет внимательно анализировать ситуацию на рынке, и готов инициировать запрет околонулевых ставок законодательно. Но и застройщикам нельзя сбрасывать этот риск со счетов.
Однако без такого запрета девелоперы вряд ли откажутся от околонулевой ипотеки, тем более, что по сути это просто ширма. В реальности ставки приблизились к процентам госпрограмм. Осталось надеяться, что меры регулятора и низкий спрос потребителей приведут к снижению цен на новостройки.
Однако без такого запрета девелоперы вряд ли откажутся от околонулевой ипотеки, тем более, что по сути это просто ширма. В реальности ставки приблизились к процентам госпрограмм. Осталось надеяться, что меры регулятора и низкий спрос потребителей приведут к снижению цен на новостройки.
Заемщик рискует купить квартиру по завышенной цене
Главный риск заемщика в таких продуктах спрятан не в ставке, а в завышенной цене квартиры. Проблем с ипотечным кредитованием из-за запретов ЦБ у заёмщиков, на наш взгляд, не будет. Ситуация на рынке станет прозрачнее и будет соответствовать условиям госпрограмм. Ведь они и были придуманы для того, чтобы сделать недвижимость доступнее. К сожалению, «лекарство» в виде субсидированных государством процентов оказалось с побочным эффектом – взлётом стоимости квартир.
Что будет дальше
По поводу ставок госпрограмм и дальнейшей судьбы льготной ипотеки после 1 июля 2024 года говорить сложно. Ситуация в экономике непростая, и со многими неизвестными на перспективу. Полагаем, что помощь государства будут адресно получать наиболее незащищённые категории потребителей – семьи с детьми, молодёжь, заёмщики из отдельных отраслей или регионов. Есть вероятность, что в обеих столицах не останется массовых льготных программ в том виде, как сегодня.
Фактически околунулевая ипотека отменена с 1 мая, поэтому сейчас самая низкая ставка у программ с господдержкой. При условии субсидирования застройщиком можно оформить кредит по ставке от 4%.
Безусловно, ЦБ является главным регулятором. Пока не было прецедентов санкций, но все прекрасно понимают, что лучше их и не пробовать на себе. Ипотечный рынок России относительно молодой, но в 2000-е годы купить квартиру было сложнее и ставки были выше. Поэтому думаю, что застройщики будут адаптироваться и работать с тем, что предлагает рынок — появятся акции, скидки на конкретные лоты, кто-то будет субсидировать дольщиков за свой счет или разрабатывать программы с банками.
Для замещика при околонулевой ипотеке сохраняется риск, что его ставку со временем пересмотрят из-за давления ЦБ. Поэтому важно оценивать силы при оформлении сделки.
Безусловно, ЦБ является главным регулятором. Пока не было прецедентов санкций, но все прекрасно понимают, что лучше их и не пробовать на себе. Ипотечный рынок России относительно молодой, но в 2000-е годы купить квартиру было сложнее и ставки были выше. Поэтому думаю, что застройщики будут адаптироваться и работать с тем, что предлагает рынок — появятся акции, скидки на конкретные лоты, кто-то будет субсидировать дольщиков за свой счет или разрабатывать программы с банками.
Для замещика при околонулевой ипотеке сохраняется риск, что его ставку со временем пересмотрят из-за давления ЦБ. Поэтому важно оценивать силы при оформлении сделки.
Елена Устинова
Директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент»
“
Околонулевая ставка не исчезла. До сих пор почти у всех желающих есть возможность приобрести квартиру под 0,1% годовых. Но появилось ограничение — срок такой ставки по ипотеке сохраняется максимум первые два года. Кроме того, человек должен понимать, что несмотря на максимально низкий платеж по кредиту в первые 2 года, в дальнейшем его ежемесячный платеж будет гораздо выше, чем если бы он оформил классическую ипотеку под 6%.
Для застройщика приоритетным является реализация квартир согласно плану продаж. Санкции ЦБ – нет. Поскольку никаких запретов на околонулевую ипотеку не введено, появилось только ее ограничение по сроку – до 2 лет. Поэтому ни под какие санкции даже в теории застройщик попасть не может. И пока есть возможность, строительные компании будут предлагать и продавать квартиры под 0,1%.
Страх не продать объем квартир намного весомее, поскольку от этого зависит процент по проектному финансированию и скорость строительства, например, если строишь по ДДУ. Совокупность всех этих факторов будут провоцировать застройщика поднимать среднюю цену квадратного метра с целью распродать объем квартир согласно плану, выданному банком при проектном финансировании.
Рисков нет, сам застройщик не выдает околонулевую ипотеку, кредитование происходит через выбранный банк. Тут важнее внимательно читать договор и осознавать, что спустя 2 года платеж по ипотеке вырастет в несколько раз на весь оставшийся срок кредита.
Для застройщика приоритетным является реализация квартир согласно плану продаж. Санкции ЦБ – нет. Поскольку никаких запретов на околонулевую ипотеку не введено, появилось только ее ограничение по сроку – до 2 лет. Поэтому ни под какие санкции даже в теории застройщик попасть не может. И пока есть возможность, строительные компании будут предлагать и продавать квартиры под 0,1%.
Страх не продать объем квартир намного весомее, поскольку от этого зависит процент по проектному финансированию и скорость строительства, например, если строишь по ДДУ. Совокупность всех этих факторов будут провоцировать застройщика поднимать среднюю цену квадратного метра с целью распродать объем квартир согласно плану, выданному банком при проектном финансировании.
Рисков нет, сам застройщик не выдает околонулевую ипотеку, кредитование происходит через выбранный банк. Тут важнее внимательно читать договор и осознавать, что спустя 2 года платеж по ипотеке вырастет в несколько раз на весь оставшийся срок кредита.
Итого
Итого
Субсидированная ипотека от застройщика на рынке все еще присутствует, но теперь в основном на первые пару лет — до сдачи дома. Потом заемщика ждет стандартная рыночная ставка. Эксперты советуют предпочесть ей госпрограммы со ставками от 4% с дополнительным занижением от банка. Такой процент распространяется на весь срок кредита, и нет опасности, что его пересмотрят в дальнейшем.
Субсидированная ипотека от застройщика на рынке все еще присутствует, но теперь в основном на первые пару лет — до сдачи дома. Потом заемщика ждет стандартная рыночная ставка. Эксперты советуют предпочесть ей госпрограммы со ставками от 4% с дополнительным занижением от банка. Такой процент распространяется на весь срок кредита, и нет опасности, что его пересмотрят в дальнейшем.
Автор: Анастасия Шугаева