Журнал о недвижимости. Здесь знания риелторов приносят пользу.
Статьи
ПВ по льготной ипотеке 30%. Как это изменит рынок недвижимости
С 23 декабря размер первого взноса по льготной ипотеке повышают до 30,1%, а кредитный лимит опускают до 6 млн. Эпоха низких ставок на новостройки уходит в прошлое. Купить квартиру становится все сложнее. Какое еще влияние на рынок окажут эти меры. Мы узнали у экспертов.
Александра Чиркова
Директор по производству IT-платформы бронирования новостроек Нмаркет.ПРО
Изменения на рынке не стали ни для кого неожиданностью. ЦБ старательно и явными намеками готовил нас к этому в течение последних месяцев. Единственное, как будто можно было дать возможность всем участникам рынка более спокойно дожить до Нового года.
Итого на 23 декабря 2023 года первый взнос увеличен до 30%, но только для льготной ипотеки, лимиты снижены, но только в СПб и МСК. Семейная ипотека не претерпела никаких изменений (а ее доля уже приблизилась к половине выдач по всем госпрограммам!). Тренд на «адресность» программ подтвердился. Спрос должен несколько снизиться, а цены вслед за ним. В целом жить можно. НО...
Итого на 23 декабря 2023 года первый взнос увеличен до 30%, но только для льготной ипотеки, лимиты снижены, но только в СПб и МСК. Семейная ипотека не претерпела никаких изменений (а ее доля уже приблизилась к половине выдач по всем госпрограммам!). Тренд на «адресность» программ подтвердился. Спрос должен несколько снизиться, а цены вслед за ним. В целом жить можно. НО...
«Сбербанк» опубликовал новость о том, что больше не будет выдавать кредиты по госпрограммам (даже Дальневосточной ипотеке!) без субсидирования со стороны застройщиков. А это 8%, между прочим.
Всегда складывалось ощущение, что «Сбербанк» и государство неразделимы — всегда друг друга поддерживают. Я даже знаю людей, которые до сих пор думают, что это госбанк (и это не только моя бабушка). Так что для рынка это стало неожиданностью.
Но понять можно, гайки закрутили не только для застройщиков и покупателей. «Бюджетная» ипотека становится очень сомнительным для банка продуктом с коммерческой точки зрения.
Что будет дальше, пока не очень понятно. Другие банки отмалчиваются, просчитывая, как лучше поступить, а большинство застройщиков еще не оправились от шока.
Но понять можно, гайки закрутили не только для застройщиков и покупателей. «Бюджетная» ипотека становится очень сомнительным для банка продуктом с коммерческой точки зрения.
Что будет дальше, пока не очень понятно. Другие банки отмалчиваются, просчитывая, как лучше поступить, а большинство застройщиков еще не оправились от шока.
В любом случае, субсидирование со стороны застройщиков в итоге переложится на конечного покупателя квартиры, а значит на стоимость квартир.
Сергей Макаров
Руководитель агентства недвижимости Vysotsky Estate Фили-Можайский
Изменения условий льготной ипотеки приведут к существенному переосмыслению стратегий как покупателей, так и застройщиков на рынке недвижимости. Увеличение минимального первоначального взноса и сокращение максимальной суммы кредита сделают льготную ипотеку менее доступной для широкого круга потребителей, что может привести к снижению спроса на жилье в новостройках, особенно в регионах с высокими ценами на недвижимость, таких как Москва и Санкт-Петербург.
Это также может повлечь за собой переориентацию застройщиков на сегмент более доступного жилья. Или — изменение маркетинговых стратегий для привлечения покупателей, способных соответствовать новым требованиям по первоначальному взносу. Возможно, увеличится акцент на строительстве меньших по размеру квартир или более доступных жилых комплексов. В целом, рынок может испытать период перестройки и адаптации к новым условиям ипотечного кредитования.
Это также может повлечь за собой переориентацию застройщиков на сегмент более доступного жилья. Или — изменение маркетинговых стратегий для привлечения покупателей, способных соответствовать новым требованиям по первоначальному взносу. Возможно, увеличится акцент на строительстве меньших по размеру квартир или более доступных жилых комплексов. В целом, рынок может испытать период перестройки и адаптации к новым условиям ипотечного кредитования.
Возможно, увеличится акцент на строительстве меньших по размеру квартир или более доступных жилых комплексов.
Изменения в условиях льготной ипотеки в России приведут к следующим изменениям на рынке недвижимости в ближайшие полгода:
В целом, ожидается, что изменения в условиях льготной ипотеки приведут к сокращению спроса и возможным корректировкам цен. Особенно на более дорогие и просторные квартиры. Это также может стимулировать разработку новых ипотечных программ и предложений со стороны банков и застройщиков.
Существует риск, что рынок может частично замереть из-за высоких процентных ставок, что повлияет на доступность ипотеки. Особенно на вторичном рынке, где ставки могут достигать 17%. Однако полная остановка рынка маловероятна. Будет сохраняться спрос на недвижимость как вложение капитала и защиту от инфляции.
- Снижение спроса на первичном рынке на 30-50%. Это особенно касается покупателей, которые ранее рассчитывали на более доступные условия льготной ипотеки.
- Хотя в декабре и январе цены могут оставаться на прежнем уровне, с учетом предполагаемого снижения спроса, в последующие месяцы возможны локальные скидки и корректировки цен.
- Повышение первого взноса и сокращение максимальной суммы займа могут привести к тому, что потенциальные покупатели будут вынуждены искать дополнительные средства или рассматривать более бюджетные варианты жилья.
В целом, ожидается, что изменения в условиях льготной ипотеки приведут к сокращению спроса и возможным корректировкам цен. Особенно на более дорогие и просторные квартиры. Это также может стимулировать разработку новых ипотечных программ и предложений со стороны банков и застройщиков.
Существует риск, что рынок может частично замереть из-за высоких процентных ставок, что повлияет на доступность ипотеки. Особенно на вторичном рынке, где ставки могут достигать 17%. Однако полная остановка рынка маловероятна. Будет сохраняться спрос на недвижимость как вложение капитала и защиту от инфляции.
Длительный период действия высокой ключевой ставки, и как следствие, изменение условий по льготному ипотечному кредитованию, возможно, окажутся критичными для рынка недвижимости.
На вторичном рынке ипотечные ставки могут стать заградительными и существенно скажутся на объеме сделок купли-продажи «вторички». Что повлечет за собой и сокращение спроса на первичном рынке.
Ликвидная недвижимость вряд ли существенно подешевеет, а вот на продукт масс-маркета девелоперы будут давать скидки. Ведь платежи банкам по проектному финансированию никто не отменял.
На вторичном рынке ипотечные ставки могут стать заградительными и существенно скажутся на объеме сделок купли-продажи «вторички». Что повлечет за собой и сокращение спроса на первичном рынке.
Ликвидная недвижимость вряд ли существенно подешевеет, а вот на продукт масс-маркета девелоперы будут давать скидки. Ведь платежи банкам по проектному финансированию никто не отменял.
Елена Устинова
Директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент»
Ирина Андриевская
Директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру»
Принятое кабмином решение по льготной ипотеке — это как удар по тормозам в разогнавшейся машине. Но двигатель продолжает работать. Льготную ипотеку пока не отменили. А, значит, о полном торможении рынка и возврата в эпоху до льготной ипотеки, например, в 2018 год — говорить рано. Но, оговоримся: ставок в 12% по рыночной ипотеке к началу 2024 года нет, в отличие от того времени. С повышением ключевой ставки ЦБ до 16% ипотечные проценты устремились в диапазон заградительных величин —18%-20%. Получается, что у заёмщиков нет альтернативы льготной ипотеки.
А ухабов на пути ипотечной машины стало больше. К заоблачным ценам на новостройки власти добавили ограничительных «кирпичей». В результате самая массовая ипотека под 8% в её новых параметрах по сути стала бесполезной для покупки квартиры не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в городах-миллионниках. Суммы льготного кредита не хватит для приобретения недвижимости даже с 30% первоначальным взносом.
Отметим, на долю этой госпрограммы, по данным Домклик, в ноябре пришлось 31,5% сделок в Москве, 33,6% — в Краснодарском крае и 35,5% — в Санкт-Петербурге. Теперь Минфин «закрутил её гайки», и можно прогнозировать падение спроса на этот вид льготной ипотеки.
А ухабов на пути ипотечной машины стало больше. К заоблачным ценам на новостройки власти добавили ограничительных «кирпичей». В результате самая массовая ипотека под 8% в её новых параметрах по сути стала бесполезной для покупки квартиры не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в городах-миллионниках. Суммы льготного кредита не хватит для приобретения недвижимости даже с 30% первоначальным взносом.
Отметим, на долю этой госпрограммы, по данным Домклик, в ноябре пришлось 31,5% сделок в Москве, 33,6% — в Краснодарском крае и 35,5% — в Санкт-Петербурге. Теперь Минфин «закрутил её гайки», и можно прогнозировать падение спроса на этот вид льготной ипотеки.
Полагаем, что в начале 2024 года количество выдач снизится минимум на четверть. Отложат сделки все, кто не накопил ПВ. А для тех, кто его имеет, остаётся открытым вопрос о судьбе так называемой комбо-ипотеке, чтобы взять кредит на крупную сумму.
Прямого запрета нет, хотя указано: сумма 6 млн рублей — единая для всех регионов. Ранее в решении кабмина банкам разрешалось увеличивать сумму за счёт двух кредитов (льготного и рыночного) в столице до 30 млн рублей, в регионах до 15 млн рублей. На практике банки дополнительно поднимали максимальный размер кредита даже вдвое. Теперь, видимо, от властей будут дополнительные разъяснения, смогут ли люди брать комбинированную ипотеку как раньше.
Все другие госпрограммы продолжают работать на рынке, и многие люди с детьми поспешат воспользоваться другой массовой программой — семейной ипотекой. Именно она, на наш взгляд, станет драйвером рынка как минимум на ближайшие полгода (до 1 июля 2024 — текущей даты завершения госпрограммы). Сейчас она доступна заёмщикам с двумя несовершеннолетними детьми или с ребёнком, который родился (или был усыновлён) с 1 января 2019 года до 31 декабря 2023 года.
Правда, есть нюанс: в постановлении № 2166 от 15.12.23 года нет пункта о продлении периода для рождения первенца на 2024 год. Получается, что семья с ребёнком, родившимся после 1 января 2024 года, не подпадает под требования семейной ипотеки, хотя сама программа продолжается. Пока рынок ждёт дополнительных разъяснений Минфина. А вот у семейных заёмщиков появилась надежда, что льготные меры поддержки власти продлят и далее. Ведь глава государства озвучил такое пожелание кабмину.
В ближайшие полгода многие ждут снижения цен на недвижимость, аргументируя падением ипотечного спроса. Разумеется, такой сценарий возможен, тем более на вторичке. Из-за высоких ставок кредитования (до 18-20%) количество покупателей неизбежно уменьшится, в результате продавцам придётся давать скидки, чтобы хоть как-то стимулировать сделку. Можно предположить, что в итоге цены вторички незначительно «остынут».
Однако пока идет рост инфляции, вряд ли стоимость новостроек существенно упадёт. Мы полагаем, что текущий уровень цен будет оставаться «на плато» в горизонте 2024 года, а колебания вниз не превысят 2-3%. Застройщики используют весь накопленный опыт продаж-2023 (в трейд-ин или по траншевой ипотеке) и проявят максимум гибкости, чтобы не допустить обвала спроса и сделок.
В первом полугодии 2024 переток спроса людей со вторички на льготную ипотеку усилится. Полагаем, что доля льготных сделок вырастет до 85-90%. По данным ЦБ, в ноябре на неё уже пришлось 80% выдач.
Напомним, пока не началось повышение ключевой ставки летом 2023 года, соотношение первички и вторички было противоположным: две из трёх ипотек люди брали на вторичку.
Все другие госпрограммы продолжают работать на рынке, и многие люди с детьми поспешат воспользоваться другой массовой программой — семейной ипотекой. Именно она, на наш взгляд, станет драйвером рынка как минимум на ближайшие полгода (до 1 июля 2024 — текущей даты завершения госпрограммы). Сейчас она доступна заёмщикам с двумя несовершеннолетними детьми или с ребёнком, который родился (или был усыновлён) с 1 января 2019 года до 31 декабря 2023 года.
Правда, есть нюанс: в постановлении № 2166 от 15.12.23 года нет пункта о продлении периода для рождения первенца на 2024 год. Получается, что семья с ребёнком, родившимся после 1 января 2024 года, не подпадает под требования семейной ипотеки, хотя сама программа продолжается. Пока рынок ждёт дополнительных разъяснений Минфина. А вот у семейных заёмщиков появилась надежда, что льготные меры поддержки власти продлят и далее. Ведь глава государства озвучил такое пожелание кабмину.
В ближайшие полгода многие ждут снижения цен на недвижимость, аргументируя падением ипотечного спроса. Разумеется, такой сценарий возможен, тем более на вторичке. Из-за высоких ставок кредитования (до 18-20%) количество покупателей неизбежно уменьшится, в результате продавцам придётся давать скидки, чтобы хоть как-то стимулировать сделку. Можно предположить, что в итоге цены вторички незначительно «остынут».
Однако пока идет рост инфляции, вряд ли стоимость новостроек существенно упадёт. Мы полагаем, что текущий уровень цен будет оставаться «на плато» в горизонте 2024 года, а колебания вниз не превысят 2-3%. Застройщики используют весь накопленный опыт продаж-2023 (в трейд-ин или по траншевой ипотеке) и проявят максимум гибкости, чтобы не допустить обвала спроса и сделок.
В первом полугодии 2024 переток спроса людей со вторички на льготную ипотеку усилится. Полагаем, что доля льготных сделок вырастет до 85-90%. По данным ЦБ, в ноябре на неё уже пришлось 80% выдач.
Напомним, пока не началось повышение ключевой ставки летом 2023 года, соотношение первички и вторички было противоположным: две из трёх ипотек люди брали на вторичку.
Олег Гулеватый
президент девелоперской компании G3 GROUP
Есть распространенное мнение, что новые условия льготной ипотеки приведут к сокращению объемов продаж в среднем на 25-30% на первичном рынке, но я бы не торопился с выводами. Безусловно, сокращение спроса будет, так как ипотека – основной драйвер продаж – становится дорогой и менее доступной. Но насколько в действительности упадет объем кредитования, а вместе с ним «просядут» продажи, сказать пока затруднительно.
Я думаю, что ситуация будет развиваться по следующему плану:
1. Адаптация к измененным условиям по льготной ипотеке.
2. Апробирование комбинированных ипотечных программ, которые позволят повысить сумму кредита с 6 млн руб. до рыночных значений.
Сделки на вторичном рынке по-прежнему будут занимать более 60% в общей структуре продаж
В зависимости от того, как поведет себя рынок в новых условиях, мы увидим один из вариантов - стагнацию и смещение спроса на вторичный рынок или динамику продаж на уровне средних значений 2022-2023 годов и последующее решение делать льготную ипотеку более адресной.
Что будет с ценами, спросом и предложением в ближайшие полгода
Активизация спроса в III квартале сменится более плавной динамикой, сопоставимой с I полугодием 2023 г. При этом темп роста цен замедлится на фоне роста ипотечных ставок, а также запланированного завершения действия льготных ипотечных программ в середине 2024 г.
Текущая программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2024. При этом ЦБ РФ неоднократно заявлял, что продления программ не планируется. Данный факт будет поддерживать спрос на первичном рынке как минимум следующие полгода.
В дальнейшем ЦБ планирует создать новый стандарт ипотечных продуктов, которые в первую очередь будут направлены на минимизацию возможностей применения недобросовестных схем. Судя по анонсам, новые программы сфокусируются на ужесточении условий получения ипотеки, что может привести к сокращению доли ипотечных сделок на рынке.
В основе ценообразования на первичном рынке лежит финмодель проекта, которая утверждена банком и отражена в соглашении к проектному финансированию. У застройщика нет возможности в одночасье изменить стоимость квадратного метра. Одного желания девелопера здесь явно недостаточно.
Что будет с ценами, спросом и предложением в ближайшие полгода
Активизация спроса в III квартале сменится более плавной динамикой, сопоставимой с I полугодием 2023 г. При этом темп роста цен замедлится на фоне роста ипотечных ставок, а также запланированного завершения действия льготных ипотечных программ в середине 2024 г.
Текущая программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2024. При этом ЦБ РФ неоднократно заявлял, что продления программ не планируется. Данный факт будет поддерживать спрос на первичном рынке как минимум следующие полгода.
В дальнейшем ЦБ планирует создать новый стандарт ипотечных продуктов, которые в первую очередь будут направлены на минимизацию возможностей применения недобросовестных схем. Судя по анонсам, новые программы сфокусируются на ужесточении условий получения ипотеки, что может привести к сокращению доли ипотечных сделок на рынке.
В основе ценообразования на первичном рынке лежит финмодель проекта, которая утверждена банком и отражена в соглашении к проектному финансированию. У застройщика нет возможности в одночасье изменить стоимость квадратного метра. Одного желания девелопера здесь явно недостаточно.
В ближайшие пару месяцев стоимость квадратного метра существенно не снизится, но и такого повышения, как мы наблюдали в середине 2023 тоже не ожидается.
Сергей Станкевич
Архитектор-девелопер, основатель бюро Stankevich.Design
и архитектурного бренда DOMKO
и архитектурного бренда DOMKO
По оценкам наших аналитиков, интерес к многоквартирным домам продолжит снижаться в течении всего 2024 года. Свою роль в этом играет не только ужесточение условий льготного кредитования — основного драйвера рынка жилой недвижимости, но и высокий уровень затоваренности.
Например, в Москве по данным на 1 ноября 2023 вакансия составляет около 10 млн квадратов — если считать вместе проекты с открытыми продажами, и проекты, продажи в которых еще не открылись, по данным Дом.РФ.
Ажиотажный спрос на новостройки уже привел к определенному перегреву рынка, по некоторым локациям разница превышает 30% в сравнении со «вторичкой». Ужесточение условий кредитования было необходимо, чтобы немного «охладить» рынок МКД - 80% покупок в сегменте совершается в кредит, по данным Дом.РФ.
В сравнении с МКД, сегмент ИЖС практически не закредитован, кредит для покупки собственного дома берет лишь 15% покупателей (Дом.РФ). Учитывая, что власти планируют продолжить поддерживать ИЖС, высокий потенциал сегмента привлекает крупных девелоперов, которые анонсируют новые масштабные проекты.
Для потенциальных покупателей индивидуального жилья повышение первоначального взноса до 30% и увеличение ежемесячного платежа увеличивает финансовую нагрузку. Свободных средств для ремонта может хватить не всем. Поэтому спрос на дома с отделкой под ключ будет расти. Для инвестиционных проектов загородной недвижимости увеличение первоначального взноса увеличит стоимость входа и снизит рентабельность, что приведет к сокращению количества потенциальных инвесторов-физических лиц.
Например, в Москве по данным на 1 ноября 2023 вакансия составляет около 10 млн квадратов — если считать вместе проекты с открытыми продажами, и проекты, продажи в которых еще не открылись, по данным Дом.РФ.
Ажиотажный спрос на новостройки уже привел к определенному перегреву рынка, по некоторым локациям разница превышает 30% в сравнении со «вторичкой». Ужесточение условий кредитования было необходимо, чтобы немного «охладить» рынок МКД - 80% покупок в сегменте совершается в кредит, по данным Дом.РФ.
В сравнении с МКД, сегмент ИЖС практически не закредитован, кредит для покупки собственного дома берет лишь 15% покупателей (Дом.РФ). Учитывая, что власти планируют продолжить поддерживать ИЖС, высокий потенциал сегмента привлекает крупных девелоперов, которые анонсируют новые масштабные проекты.
Для потенциальных покупателей индивидуального жилья повышение первоначального взноса до 30% и увеличение ежемесячного платежа увеличивает финансовую нагрузку. Свободных средств для ремонта может хватить не всем. Поэтому спрос на дома с отделкой под ключ будет расти. Для инвестиционных проектов загородной недвижимости увеличение первоначального взноса увеличит стоимость входа и снизит рентабельность, что приведет к сокращению количества потенциальных инвесторов-физических лиц.